Земельний кодекс України 2026 — практичний гайд

Земельний кодекс України (ЗКУ) — кодифікований акт від 25 жовтня 2001 року, що регулює земельні відносини в Україні: форми власності на землю, права та обов'язки власників і землекористувачів, набуття та припинення прав на земельні ділянки, охорону земель та відповідальність за порушення земельного законодавства. Норми ЗКУ застосовуються разом із Цивільним кодексом України, законами «Про оренду землі», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про землеустрій» та підзаконними актами.

Чинна редакція ЗКУ та історія змін

Земельний кодекс України (закон № 2768-III) прийнято Верховною Радою 25 жовтня 2001 року та введено в дію з 1 січня 2002 року. Поточна редакція ЗКУ — від 15 лютого 2026 року на підставі ЗУ № 4751-IX. Окрема відкладена подія за ЗУ № 3993-IX вступатиме в дію поетапно. Перевіряйте останню версію на офіційному порталі: zakon.rada.gov.ua.

Disclaimer: Матеріал носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Перед застосуванням норм перевірте чинну редакцію та конкретні обставини зі справи зі своїм юристом.

Структура Земельного кодексу: 10 розділів

ЗКУ систематизує земельне законодавство у 10 розділів, що покривають усі стадії життєвого циклу земельної ділянки — від класифікації до відповідальності за порушення.

Категорії земель за цільовим призначенням

Стаття 19 ЗКУ: 9 категорій земель

Стаття 19 Земельного кодексу України визначає дев'ять категорій земель за основним цільовим призначенням. Належність ділянки до категорії визначає допустимі види господарського використання та режим охорони.

Як змінити цільове призначення земельної ділянки

Зміна цільового призначення передбачена статтею 20 ЗКУ і здійснюється на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Самовільне використання ділянки не за цільовим призначенням — підстава для притягнення до адміністративної відповідальності за статтею 53 КУпАП.

Форми власності на землю

Стаття 78 ЗКУ: визначення права власності на землю

Право власності на землю — це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. ЗКУ закріплює три рівноправні форми власності: державну, комунальну і приватну. Жодна з форм не має пріоритету над іншими, окрім випадків прямо передбачених законом.

Стаття 80 ЗКУ: суб'єкти права власності на землю

Право приватної власності на землю

Стаття 81 ЗКУ: підстави набуття громадянами

Громадяни України набувають право приватної власності на земельні ділянки на підставі:

• придбання за договорами купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
• безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності (приватизація — з обмеженнями воєнного стану, див. розділ нижче);
• приватизації земельних ділянок, що раніше були надані у користування;
• прийняття спадщини;
• виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Стаття 82 ЗКУ: підстави набуття юридичними особами

Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати землю для здійснення підприємницької діяльності у власність на підставі:

• придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, інших цивільно-правових угод;
• внесення земельних ділянок засновниками до статутного фонду;
• прийняття спадщини;
• виникнення інших підстав, передбачених законом.

Обмеження для іноземців: Іноземці, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати у приватній власності землі сільськогосподарського призначення (ст. 81-82 ЗКУ). Землі несільгосппризначення можуть належати їм за певних умов, з обмеженнями щодо територій біля держкордону та об'єктів оборони.

Права та обов'язки власників земельних ділянок

Стаття 90 ЗКУ: права власника

Згідно зі ст. 90 чинної редакції ЗКУ, власник земельної ділянки має право:

• продавати або іншим способом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;
• самостійно господарювати на землі;
• мати у власності посіви та насадження, вироблену сільгосппродукцію;
• використовувати в установленому порядку для власних потреб наявні на ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, прісні підземні води, лісові ресурси, а також інші корисні властивості землі;
• одержувати відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;
• споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Конкретний перелік підпунктів у чинній редакції варто звіряти безпосередньо на zakon.rada.gov.ua, оскільки ст. 90 неодноразово редагувалася.

Стаття 91 ЗКУ: обов'язки власника

Власник зобов'язаний:

• забезпечувати використання землі за цільовим призначенням;
• додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;
• своєчасно сплачувати земельний податок;
• не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
• підвищувати родючість ґрунтів і зберігати інші корисні властивості землі;
• своєчасно подавати органам державної влади та місцевого самоврядування дані про стан і використання земель;
• дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з установленням земельних сервітутів;
• зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Оренда землі: види та строки

Стаття 93 ЗКУ: визначення та правова природа

Право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності. Порядок оренди деталізується Законом України «Про оренду землі».

Мінімальні та максимальні строки за чинною ст. 93

Що має містити договір оренди землі

• предмет договору (кадастровий номер, площа, місце розташування, цільове призначення);
• строк оренди;
• орендна плата та порядок її внесення;
• умови використання та цільове призначення;
• умови повернення ділянки після закінчення дії договору;
• відповідальність сторін;
• обов'язкова державна реєстрація в реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Сервітут, суперфіцій, емфітевзис: обмежені речові права

Стаття 98 ЗКУ: земельний сервітут

Право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача іншої ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою. Сервітут не позбавляє власника його прав, а лише обмежує їх. Типові випадки:

• право проходу та проїзду;
• право прокладання та обслуговування ліній комунікацій (електрика, газ, вода);
• право прогону худоби;
• право доступу до водойми.

Суперфіцій (Стаття 102-1 ЗКУ)

Суперфіцій — довгострокове платне право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Право суперфіцію виникає на підставі договору, заповіту або закону. Будівля, споруджена суперфіціарієм, належить йому на праві власності.

Емфітевзис (Стаття 102-1 ЗКУ)

Емфітевзис — довгострокове платне право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевт має ширший обсяг прав, ніж орендар: може передавати своє право у заставу, спадщину, відчужувати без згоди власника (з повідомленням).

Набуття права на земельну ділянку

Стаття 116 ЗКУ: загальний порядок

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішеннями органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Стаття 118 ЗКУ: безоплатна приватизація громадянами

У звичайному (мирному) режимі громадянин України має право на безоплатне отримання у власність земельних ділянок з державної або комунальної власності у межах нормативів:

Воєнний стан: Відповідно до Розділу X (підпункту 27 п. 5) ЗКУ, під час дії воєнного стану безоплатна передача земельних ділянок державної та комунальної власності у приватну власність — призупинена. Винятки прямо передбачені законом (наприклад, для окремих категорій ветеранів і захисників, з відстроченим механізмом реалізації). Перевіряйте чинну редакцію перед поданням клопотання.

Стаття 120 ЗКУ: набуття права на землю при переході права на будівлю

Принцип «земля слідує за будівлею»

При переході права власності на жилий будинок, будівлю або споруду до нового власника одночасно переходить право власності (або право користування) на земельну ділянку, на якій ця будівля розташована, в тому ж обсязі, на тих же умовах і у тих же межах, що були у попереднього власника. Це базовий принцип правонаступництва.

Реєстрація прав на землю

Стаття 125 ЗКУ: момент виникнення прав

Право власності, право постійного користування земельною ділянкою виникають з моменту державної реєстрації цих прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До реєстрації угода є дійсною між сторонами, але не створює зобов'язань для третіх осіб.

Стаття 126 ЗКУ: документи на оформлення

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Підставою для реєстрації є:

• правочин (договір), посвідчений нотаріально (для приватної);
• рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (для приватизації / надання);
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду.

Покрокова процедура реєстрації

1. Укладення правочину у нотаріальній формі (ст. 132 ЗКУ).
2. Підготовка пакету документів: правовстановлюючий документ, технічна документація із землеустрою, витяг з Державного земельного кадастру.
3. Звернення до державного реєстратора або нотаріуса (одночасно з нотаріальним посвідченням договору).
4. Сплата адміністративного збору.
5. Внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
6. Отримання витягу з реєстру — підтвердження права власності.

Ринок земель сільгосппризначення

Стаття 130 ЗКУ: хто має право купити сільгоспземлю

Після ЗУ № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільгосппризначення» від 31 березня 2020 року мораторій на продаж сільгоспземель скасовано поетапно:

Земельні торги (Стаття 134 ЗКУ)

Земельні ділянки державної або комунальної власності, що продаються або передаються у користування, реалізуються переважно через електронні земельні торги (аукціон у системі «Прозоро.Продажі»). Стартова ціна не може бути нижче експертної грошової оцінки. Право участі — будь-яка особа, що відповідає вимогам ст. 130 ЗКУ.

Воєнні обмеження (Розділ X ЗКУ)

З 24 лютого 2022 року Розділ X ЗКУ запровадив низку обмежень, які діють на час воєнного стану та частково — у деокупованих районах:

• Заборона безоплатної приватизації земель державної та комунальної власності (з винятками для категорій ветеранів за окремими процедурами).
• Призупинення проведення земельних торгів на тимчасово окупованих територіях.
• Спеціальний порядок надання дозволів на розробку проектів землеустрою у прифронтових і деокупованих громадах.
• Обмеження зміни цільового призначення для окремих категорій земель.
• Заборона передачі лісогосподарських земель у приватну власність на час воєнного стану.

Перевіряйте чинні норми Розділу X перед будь-якою дією щодо земельної ділянки — норми оновлюються частіше за тіло кодексу.

Охорона земель

Стаття 162 ЗКУ: поняття охорони земель

Охорона земель — система правових, організаційних, економічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, запобігання необґрунтованому вилученню земель із сільгосп- та лісогосподарського обороту, захист від шкідливого антропогенного впливу.

Стаття 163 ЗКУ: завдання охорони

• збереження та відтворення родючості ґрунтів;
• захист земель від водної і вітрової ерозії, селів, підтоплення, заболочення, забруднення;
• запобігання деградації земель;
• збереження та відтворення продуктивності деградованих угідь;
• консервація деградованих і малопродуктивних земель.

Деталізує цей розділ Закон України «Про охорону земель» (№ 962-IV).

Відповідальність за порушення земельного законодавства

Стаття 211 ЗКУ: види відповідальності

Громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за такі порушення:

Як захистити свої права власника

1. Зафіксуйте порушення: акт, фото, відео, свідчення.
2. Зверніться зі скаргою до органу місцевого самоврядування або Держгеокадастру.
3. Подайте заяву в Державну інспекцію архітектури та містобудування або поліцію (у разі самовільного зайняття).
4. Подайте позов до суду про захист права власності — загальна позовна давність 3 роки (ст. 257 ЦКУ).
5. Виконайте рішення суду через виконавчу службу.

Реальні ситуації — як застосовується ЗКУ на практиці

Кейс 1: спір про межі суміжних ділянок

Власник присадибної ділянки виявив, що сусід пересунув паркан на 60 см вглиб його території. Згідно зі ст. 91 ЗКУ власник зобов'язаний не порушувати прав сусідів. Алгоритм: замовити повторне обмежування у сертифікованого землевпорядника → акт встановлення меж → досудова претензія → позов про усунення перешкод у користуванні (ст. 391 ЦКУ + ст. 152 ЗКУ).

Кейс 2: відмова у приватизації

Громадянин подав клопотання про безоплатну передачу 0,10 га під будівництво у місті (ст. 118 ЗКУ). Орган місцевого самоврядування відмовив без обґрунтування. Алгоритм: оскарження відмови у адміністративному суді (КАС України) → суд зобов'яже орган розглянути по суті, якщо відмова не мотивована статтею закону. ⚠️ Окремо звернути увагу на обмеження Розділу X під час воєнного стану.

Кейс 3: успадкування земельної ділянки

Власник помер, не виділивши пай у натурі. Спадкоємець отримав свідоцтво на право на спадщину на «земельну частку (пай)», але не може користуватися конкретною ділянкою. Алгоритм: звернення до сільради → проект землеустрою щодо виділення в натурі → державна реєстрація права на конкретну ділянку (ст. 125-126 ЗКУ).

Строки та дедлайни в земельному законодавстві

Часті питання

Що таке Земельний кодекс України?

Земельний кодекс України — кодифікований законодавчий акт (закон № 2768-III), прийнятий Верховною Радою 25 жовтня 2001 року, який регулює усі земельні відносини в державі: власність, користування, оренду, охорону, відповідальність. Норми ЗКУ застосовуються разом із Цивільним кодексом та спеціальними законами.

Коли прийнято Земельний кодекс і коли він набрав чинності?

ЗКУ прийнято 25 жовтня 2001 року, набрав чинності 1 січня 2002 року. До цієї дати діяв Земельний кодекс УРСР 1990 року.

Які форми власності на землю передбачає ЗКУ?

Стаття 78 ЗКУ передбачає три рівноправні форми: державну (землі держави), комунальну (землі ОТГ) і приватну (землі громадян та юридичних осіб). Жодна форма не має пріоритету над іншою.

Чи можуть іноземці володіти землею в Україні?

Іноземці, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати у приватній власності землі сільськогосподарського призначення (ст. 81-82 ЗКУ). Землі несільгосппризначення можуть належати їм у певних випадках, з обмеженнями щодо територій біля держкордону та об'єктів оборони. Покупка сільгоспземель іноземцями — до окремого рішення (референдуму).

Чи можна зараз безоплатно приватизувати землю?

Під час воєнного стану безоплатна передача державних і комунальних земель у приватну власність призупинена (Розділ X, підпункт 27 п. 5 ЗКУ). Винятки прямо передбачені законом — переважно для окремих категорій ветеранів і захисників з відстроченим механізмом. Звичайний порядок (до 2,0 га ОСГ, 0,10 га під будинок у місті тощо) повернеться після завершення воєнного стану.

Які 9 категорій земель встановлює ЗКУ?

Стаття 19 ЗКУ ділить землі на: сільгосппризначення, житлової та громадської забудови, природно-заповідні, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, лісогосподарського, водного фонду, землі промисловості/транспорту/оборони/іншого призначення.

Що таке цільове призначення земельної ділянки?

Цільове призначення — встановлений у документах вид дозволеного господарського використання ділянки (наприклад, «для ведення особистого селянського господарства» або «для будівництва і обслуговування жилого будинку»). Зміна потребує проекту землеустрою згідно зі ст. 20 ЗКУ.

Як зареєструвати право власності на земельну ділянку?

Реєстрація відбувається у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно через нотаріуса або державного реєстратора. Підставою є нотаріально посвідчений договір, рішення органу про надання, свідоцтво про спадщину або рішення суду. Право виникає з моменту реєстрації (ст. 125 ЗКУ).

Які строки реєстрації прав на землю?

Стандартний строк — 5 робочих днів. Прискорена реєстрація — 1-2 дні з підвищеною платою. Подання документів — через нотаріуса при посвідченні договору, через центри надання адмінпослуг (ЦНАП) або через електронні сервіси.

Який мінімальний і максимальний строк оренди землі?

Для сільгоспземель товарного виробництва, фермерства та ОСГ — мінімум 7 років, максимум 50 років. Для багаторічних насаджень — мінімум 25 років. Для меліорованих земель — мінімум 10 років. Для несільгоспземель мінімум за договором, максимум 50 років (ст. 93 ЗКУ).

Що таке земельний сервітут і коли він застосовується?

Сервітут — право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (ст. 98 ЗКУ): прохід, проїзд, прокладання комунікацій, прогін худоби, доступ до водойми. Встановлюється договором або рішенням суду, підлягає реєстрації.

Що таке емфітевзис і чим він відрізняється від оренди?

Емфітевзис — довгострокове платне право користування чужою землею для сільгосппотреб (ст. 102-1 ЗКУ). На відміну від оренди, емфітевт може передавати своє право у заставу і відчужувати без згоди власника, з повідомленням останнього.

Як захистити свої права власника земельної ділянки?

Зафіксуйте порушення → подайте скаргу в Держгеокадастр або місцеву раду → подайте позов до суду (ст. 152 ЗКУ + ст. 391 ЦКУ). Позовна давність — 3 роки (ст. 257 ЦКУ), для деяких вимог (усунення перешкод) — без давності.

Яка відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки?

Адміністративна — за ст. 53-1 КУпАП (штраф + повернення). Кримінальна — за ст. 197-1 ККУ, якщо порушення завдало значної шкоди (штраф або позбавлення волі). У всіх випадках — повернення ділянки власнику.

Куди скаржитися на порушення земельного законодавства?

Залежно від характеру порушення: до місцевої ради або ОТГ (питання використання комунальних земель), до Держгеокадастру (державний нагляд), до Державної інспекції архітектури та містобудування (самовільне будівництво), до поліції або прокуратури (самовільне зайняття, забруднення, кримінальні склади), до суду (приватні спори).

Чи можна змінити цільове призначення землі?

Так, через проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішення компетентного органу (стаття 20 ЗКУ). Не для всіх категорій — землі природно-заповідного фонду, історико-культурного призначення мають жорсткіші обмеження. Під час воєнного стану для окремих категорій земель зміна цільового призначення обмежена (Розділ X ЗКУ).

Пов'язані закони та кодекси

Що далі: як AGENTIS допомагає у земельних питаннях

Якщо ваша ситуація стосується земельної ділянки — оренди, спадщини, спору про межі, приватизації, реєстрації — AGENTIS дає структуровану підготовку до зустрічі з юристом:

• Опишіть ситуацію у форматі аналізу — отримаєте перелік релевантних статей ЗКУ, ЦКУ, спецзаконів та алгоритм наступних кроків.
• База знань: спадщина та землі — поглиблений матеріал щодо успадкування земельних паїв і приватних ділянок.
• База знань: ФОП та договори — договори оренди землі для бізнесу, типові умови.
• Питання та відповіді з земельного права — точкові відповіді на конкретні питання.

Disclaimer: Інформація на цій сторінці — інформаційно-довідкова. Вона не є юридичною консультацією і не замінює роботу юриста або нотаріуса у вашій конкретній справі. Для прийняття рішень із правовими наслідками зверніться до кваліфікованого спеціаліста.