Земельний кодекс України: повний текст і застосування
TL;DR
Земельний кодекс України (ЗК України) — основний нормативний акт, що регулює відносини власності, користування та розпорядження землею. Він визначає категорії земель, порядок набуття та припинення прав на земельні ділянки, умови укладення угод із землею, охорону земельного фонду та відповідальність за порушення земельного законодавства. Діє з 25 жовтня 2001 року (Закон № 2768-III). Актуальна редакція доступна на офіційному порталі Верховної Ради України: zakon.rada.gov.ua.
Коли це застосовується
Сфера дії ЗК України
Земельний кодекс застосовується у всіх випадках, коли виникають, змінюються або припиняються земельні правовідносини на території України:
| Ситуація | Застосовується ЗК? |
|---|---|
| Купівля-продаж земельної ділянки | ✅ Так (глава 20 ЗК) |
| Оренда землі | ✅ Так (ст. 93 ЗК та Закон «Про оренду землі») |
| Спадкування земельної ділянки | ✅ Так (ЗК + ЦК України) |
| Самовільне зайняття землі | ✅ Так (ЗК + КУпАП, КК України) |
| Зміна цільового призначення | ✅ Так (ЗК + підзаконні акти) |
| Вилучення землі для держпотреб | ✅ Так (глава 17 ЗК) |
| Земельні спори | ✅ Так (глава 25 ЗК) |
Edge cases (виключення та суміжне регулювання)
- Надра, ліси, води — ЗК застосовується субсидіарно; основне регулювання — Кодекс про надра, Лісовий та Водний кодекси України
- Орендні відносини — ЗК + Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (спеціальний закон має пріоритет)
- Угоди із землею — ЗК + ЦК України (ст. 131 ЗК прямо відсилає до ЦК)
- Землі оборони та держбезпеки — обмежений режим відповідно до ст. 77 ЗК
- Іноземці та особи без громадянства — не можуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення (ст. 22, 81 ЗК)
Покроково
Структура Земельного кодексу України
ЗК України складається з 10 розділів та 212 статей:
1. Загальна частина (Розділ I — ст. 1–5)
- Земля як основне національне багатство (ст. 1 ЗК)
- Завдання та повноваження у сфері земельних відносин
2. Категорії земель (Розділ II — ст. 19–67)
- Землі сільськогосподарського призначення (ст. 22–37 ЗК)
- Землі житлової та громадської забудови (ст. 38–40 ЗК)
- Землі природно-заповідного фонду (ст. 43–53 ЗК)
- Землі промисловості, транспорту, зв'язку (ст. 65–67 ЗК)
- Землі лісогосподарського призначення (ст. 55–57 ЗК)
- Землі водного фонду (ст. 58–62 ЗК)
- Землі запасу (ст. 19 ЗК)
3. Право власності на землю (Розділ III — ст. 78–91)
- Приватна, комунальна, державна власність (ст. 78 ЗК)
- Права та обов'язки власників (ст. 90–91 ЗК)
4. Право користування землею (Розділ III — ст. 92–102)
- Постійне користування (ст. 92 ЗК)
- Оренда (ст. 93 ЗК)
- Земельний сервітут (ст. 98–102 ЗК)
- Емфітевзис та суперфіцій (ст. 102-1 ЗК)
5. Набуття та реалізація прав (Розділ IV — ст. 116–145)
- Безоплатна приватизація (ст. 116–118 ЗК)
- Продаж земель державної та комунальної власності (ст. 127–129 ЗК)
- Угоди із земельними ділянками (ст. 130–132 ЗК)
6. Гарантії прав (Розділ V — ст. 152–161)
- Захист прав власників і користувачів (ст. 152 ЗК)
- Земельні спори (глава 25 ЗК)
7. Охорона земель (Розділ VI — ст. 162–172)
- Заходи охорони, моніторинг, рекультивація
8. Відповідальність (Розділ VII — ст. 210–212)
- Адміністративна, цивільна, кримінальна відповідальність
Строки та дедлайни
| Дія | Строк | Норма |
|---|---|---|
| Розгляд клопотання про надання земельної ділянки органом виконавчої влади | 30 днів | ст. 118 ЗК |
| Розробка проекту землеустрою після дозволу | 6 місяців (строк дії дозволу) | ст. 118 ЗК |
| Затвердження проекту землеустрою після подання | 14 днів | ст. 118 ЗК |
| Реєстрація права власності після укладення угоди | Без чіткого строку; рекомендовано — одразу | Закон № 1952-IV «Про держреєстрацію речових прав» |
| Строк оренди земель сільськогосподарського призначення | Не більше 50 років | ст. 93 ЗК |
| Строк постійного користування | Безстроково | ст. 92 ЗК |
| Позовна давність у земельних спорах | Загальна — 3 роки; для самовільного зайняття — без строку давності | ст. 257 ЦК; ЗК України |
| Розгляд земельного спору органом місцевого самоврядування | 1 місяць | ст. 159 ЗК |
Необхідні документи
Для купівлі-продажу земельної ділянки (ст. 130–132 ЗК)
- 📄 Правовстановлюючий документ на земельну ділянку (державний акт, свідоцтво, витяг з реєстру)
- 📄 Витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК)
- 📄 Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
- 📄 Нормативна грошова оцінка ділянки
- 📄 Технічна документація (кадастровий план)
- 📄 Паспорти та ідентифікаційні коди сторін
- 📄 Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу
- 📄 Звіт про експертну грошову оцінку (при продажу земель державної/комунальної власності)
Для безоплатної приватизації (ст. 116–118 ЗК)
- 📄 Клопотання до органу виконавчої влади або місцевого самоврядування
- 📄 Графічні матеріали із зазначенням бажаного місця розташування
- 📄 Копія паспорта та ідентифікаційного коду
- 📄 Проект землеустрою щодо відведення ділянки
- 📄 Висновок державної експертизи землевпорядної документації
Для оренди земель (ст. 93 ЗК + Закон «Про оренду землі»)
- 📄 Договір оренди землі (письмова форма)
- 📄 Акт прийому-передачі земельної ділянки
- 📄 Кадастровий план ділянки
- 📄 Нормативна грошова оцінка
Судова практика
1. Щодо права власності іноземців на землю
Велика Палата Верховного Суду, постанова від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17: Суд підтвердив, що іноземні громадяни не можуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення відповідно до ст. 22, 81 ЗК України. Угода про відчуження таких земель іноземцю є нікчемною на підставі ст. 228 ЦК України як така, що порушує публічний порядок.
2. Щодо самовільного зайняття земельної ділянки
Верховний Суд, постанова від 22.04.2021 у справі № 910/13197/19: Суд зазначив, що відповідно до ЗК України самовільно зайнята земельна ділянка підлягає поверненню власнику або користувачу без відшкодування витрат, понесених за час незаконного користування. Позовна давність до вимог про усунення перешкод у користуванні землею (негаторний позов) не застосовується.
3. Щодо цільового призначення землі
Верховний Суд, постанова від 14.10.2020 у справі № 922/1384/19: Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є підставою для примусового припинення права користування відповідно до ст. 141 ЗК України. Суд підкреслив, що зміна цільового призначення без дотримання встановленої процедури є незаконною.
4. Щодо набуття права власності через цивільно-правові угоди
Верховний Суд, постанова від 03.06.2020 у справі № 363/4852/16-ц: Відповідно до ст. 131 ЗК України набуття права власності на земельну ділянку на підставі дарування здійснюється з урахуванням вимог ЗК. Суд підтвердив, що недотримання нотаріальної форми договору дарування земельної ділянки тягне його нікчемність (ст. 220 ЦК у взаємозв'язку зі ст. 132 ЗК).
5. Щодо безоплатної приватизації
Верховний Суд, постанова від 17.02.2021 у справі № 686/18788/16-ц: Право на безоплатне отримання земельної ділянки (ст. 116 ЗК) є одноразовим по кожному виду цільового призначення. Повторне звернення за безоплатною приватизацією одного й того самого виду є підставою для відмови.
Часті помилки
❌ Помилка 1: Укладення усного договору оренди або купівлі-продажу землі
Як правильно: Відповідно до ст. 132 ЗК України угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються виключно в письмовій нотаріально посвідченій формі. Усна угода є нікчемною.
❌ Помилка 2: Ігнорування цільового призначення при купівлі
Як правильно: Покупець зобов'язаний використовувати ділянку виключно за цільовим призначенням (ст. 91 ЗК). Зміна призначення — окрема процедура згідно з ЗК України.
❌ Помилка 3: Відсутність кадастрового номера при угоді
Як правильно: Відповідно до ст. 132 ЗК, угода щодо земельної ділянки без присвоєного кадастрового номера не може бути посвідчена нотаріально та не підлягає державній реєстрації.
❌ Помилка 4: Вважати, що право власності виникає з моменту підписання договору
Як правильно: Право власності на нерухоме майно (включно із землею) виникає з моменту державної реєстрації відповідно до ст. 125 ЗК та Закону № 1952-IV.
❌ Помилка 5: Передача земель державної/комунальної власності без аукціону
Як правильно: Продаж земель державної та комунальної власності здійснюється виключно на земельних торгах (аукціоні), крім випадків, прямо передбачених ст. 128–129 ЗК.