Договір найму (оренди) житла в Україні регулюється главою 59 Цивільного кодексу України (статті 810-826). Обов'язкова форма — письмова (стаття 811 ЦКУ); нотаріальне посвідчення необхідне лише для строку від 3 років (стаття 793 ЦКУ). Максимальний строк дії договору — 5 років (стаття 821 ЦКУ); зміна плати допускається не частіше одного разу на рік (стаття 820 ЦКУ).
Дисклеймер. Сторінка має інформаційний характер та не замінює індивідуальної юридичної консультації. Для воєнного стану, нерезидентів, оренди з викупом, спорів зі співвласниками або складних податкових сценаріїв зверніться до юриста.
Що таке договір найму житла за Цивільним кодексом України
Договір найму (оренди) житла — це двосторонній платний строковий правочин, за яким одна сторона (наймодавець) передає, а інша сторона (наймач) приймає житло у строкове платне володіння та користування для проживання фізичних осіб (стаття 810 ЦКУ).
Глава 59 ЦКУ застосовується виключно до:
- квартир, житлових будинків, кімнат у квартирах і будинках;
- ізольованих частин квартир/будинків.
Глава 59 ЦКУ не застосовується до:
- оренди нежитлових приміщень (офіс, склад, магазин — глава 58 ЦКУ);
- готельних послуг, хостелів, подобової оренди (послуги розміщення, ст. 901 ЦКУ);
- найму житла з викупом (окремий ЗУ «Про оренду житла з викупом»);
- соціального найму державного/комунального житла (ЖК УРСР);
- службового житла та гуртожитків (спеціальне регулювання).
Найм vs оренда — є різниця? У ЦКУ для житла застосовується термін «найм». На практиці слова «найм» і «оренда» використовуються як синоніми; правовий режим — однаковий.
Сторони договору: наймодавець і наймач
Наймодавець
Наймодавцем може бути:
- Власник житла (фізособа, юридична особа, ФОП).
- Уповноважена особа на підставі довіреності, нотаріально посвідченої.
- Усі співвласники, якщо житло у спільній частковій або сумісній власності (ст. 358, 369 ЦКУ).
Особлива увага — згода другого з подружжя, якщо житло набуте у шлюбі (ст. 65 СКУ). Без такої згоди договір може бути визнаний недійсним протягом 3 років.
Наймач
За загальним правилом (ст. 813 ЦКУ) наймачем за договором найму житла може бути фізична особа. Однак на практиці — й закріплено у пункті 1.5 типового договору AGENTIS — юридична особа або ФОП теж може бути наймачем, якщо:
- житло використовується виключно для проживання конкретних фізичних осіб (працівників, відряджених);
- особи, які фактично проживатимуть, вказані у договорі;
- це не перетворюється на готельну/подобову модель.
Це покриває кейси корпоративної оренди — детальніше у Корпоративний найм житла для працівника.
Quotable: Фізособа підписує договір найму від власного імені; ФОП — на підставі виписки з ЄДР; юридична особа — через представника на підставі Статуту або довіреності. Кожна модель вимагає окремого формулювання у преамбулі.
8 істотних умов договору
Договір найму вважається укладеним лише коли сторони погодили всі істотні умови (ст. 638 ЦКУ). Для найму житла такими умовами є:
| № | Умова | Стаття ЦКУ | Базова вимога |
|---|---|---|---|
| 1 | Сторони | 813 | ПІБ/назва, реквізити, адреса; для співвласників — окремі позиції |
| 2 | Об'єкт | 812 | Адреса, площа, кількість кімнат, реєстраційний номер у ДРРП |
| 3 | Строк | 821 | До 5 років; за замовчуванням — 5 років |
| 4 | Розмір плати | 820 | У гривні; зміна не частіше 1 разу на рік |
| 5 | Порядок розрахунків | 524 | Готівка з розпискою або безготівково на IBAN |
| 6 | Забезпечувальний платіж | договірне | Підстави утримання + строк повернення (детальніше — нижче) |
| 7 | Комунальні платежі | 815 | Хто платить, як фіксувати показники |
| 8 | Розірвання | 825 | Підстави + 3-місячне попередження |
Якщо хоч одна умова відсутня — ризик визнання договору неукладеним або наявності спору суттєво зростає. Виключення: Постанова КЦС ВС від 07.08.2024 у справі №757/18462/21-ц встановила, що відсутність розміру плати не означає, що договір є неукладеним — суд може застосувати ринкові ставки за ст. 632 ЦКУ. Однак це не повинно ставати правилом.
Форма договору: коли потрібен нотаріат
Письмова форма є обов'язковою завжди (ст. 811 ЦКУ). Усна домовленість позбавляє сторону права посилатися на показання свідків (постанова КЦС ВС від 24.04.2019, справа № 521/18393/16-ц).
| Строк договору | Форма | Норма |
|---|---|---|
| До 3 років | Письмова, без нотаріуса | ст. 811 ЦКУ |
| Від 3 до 5 років | Нотаріальне посвідчення + державна реєстрація | ст. 793 ЦКУ |
| Понад 5 років | Заборонено для найму житла | ст. 821 ЦКУ |
Важливо: реєстрація права наймача у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) для договорів від 3 років — це не формальність. Без неї наймач не може посилатися на свої права у спорі з третьою особою (наприклад, новим власником, якщо квартира продана).
Зміни 2026. Закон № 4536-IX (чинний з 01.01.2026) уточнює порядок передачі даних нотаріусами до податкових органів. На самі правочини купівлі-продажу/найму це впливу не має, але приватні нотаріуси переходять на квартальну звітність по угодах.
Деталі — у Договір найму житла понад 3 роки: нотаріат і державна реєстрація.
Забезпечувальний платіж (security deposit)
Забезпечувальний платіж — це окремий від плати грошовий внесок, що вноситься наймачем на користь наймодавця для забезпечення виконання його грошових і майнових зобов'язань. Не передбачений главою 59 ЦКУ напряму, але є усталеною практикою цивільного обороту (ст. 6 ЦКУ).
Розмір — на розсуд сторін, типово 1-2 місячні плати.
Підстави утримання (мають бути прямо вказані у договорі):
- Прострочена та несплачена плата за житло.
- Прострочені та несплачені комунальні послуги, що мав сплатити наймач.
- Документально підтверджені збитки понад межі природного зносу.
- Витрати на усунення самовільних змін, якщо такий обов'язок не виконано наймачем.
Строк повернення: зазвичай 10 робочих днів з дати підписання акту повернення житла.
Quotable: Забезпечувальний платіж — це окремий правовий механізм, а не неформальний депозит «на оплату останнього місяця». Змішування цих понять позбавляє наймодавця гарантії на випадок пошкодження майна.
Детальний розбір — Забезпечувальний платіж у договорі найму: коли утримати, коли повернути.
Комунальні послуги
Стаття 815 ЦКУ покладає обов'язок платити за квартиру та комунальні послуги на наймача, якщо інше не встановлено договором. На практиці поширені 3 моделі:
- Наймачем напряму — наймач сам укладає / переоформлює договори з постачальниками; найбезпечніше для наймодавця.
- Наймодавцем з відшкодуванням — наймодавець сплачує, наймач відшкодовує за рахунками; вимагає прозорого обліку.
- Поділ між сторонами — за окремим переліком послуг.
Що обов'язково зафіксувати в Акті приймання-передачі:
- показники електролічильника (день/ніч);
- холодна та гаряча вода;
- газ (за наявності);
- опалення (за лічильником);
- інші лічильники.
Борги до дати передачі несе наймодавець (за загальним правилом). Платежі за період Utility Holdback (комунальні нарахування, що приходять після виїзду наймача) можна тимчасово утримати із забезпечувального платежу — детальніше у Комунальні платежі при оренді квартири.
Права та обов'язки сторін
Обов'язки наймодавця (ст. 815 ЦКУ)
- Передати житло у стані, придатному для проживання.
- Не перешкоджати мирному користуванню.
- Здійснювати капітальний ремонт (якщо інше не передбачено договором).
- Попереджати наймача про візити (рекомендовано — за 24 години).
Обов'язки наймача (ст. 815 ЦКУ)
- Використовувати житло виключно для проживання.
- Своєчасно сплачувати плату та комунальні послуги.
- Підтримувати належний санітарний і технічний стан з урахуванням природного зносу.
- Невідкладно повідомляти про аварії та пошкодження.
- Не здійснювати перепланування без письмової згоди.
- Не передавати у піднайм без письмової згоди наймодавця.
Поточний vs капітальний ремонт
Стаття 776 ЦКУ (за аналогією): поточний ремонт несе наймач; капітальний — наймодавець. Природний знос (потертості, дрібні сліди користування) не вважається пошкодженням.
Деталі — у Хто платить за ремонт у орендованій квартирі.
Розірвання договору
Стаття 825 ЦКУ передбачає три механізми:
1. За взаємною письмовою згодою сторін
Найбезпечніший варіант. Оформлюється додатковою угодою з фіксацією дати фактичного звільнення житла та повернення депозиту.
2. За ініціативою наймача (ст. 825 ч. 2 ЦКУ)
Наймач має право у будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши наймодавця за 3 місяці. Це безумовне право — наймодавець не може його обмежити.
3. За ініціативою наймодавця через суд (ст. 825 ч. 1 ЦКУ)
Підстави:
- невнесення плати протягом 3 місяців поспіль;
- руйнування або псування житла наймачем;
- використання житла не за призначенням;
- систематичне порушення прав сусідів;
- незаконний піднайм.
Виселення наймача можливе виключно на підставі судового рішення (постанова КЦС ВС від 13.02.2020, справа № 372/1036/17). Самовільне виселення (зміна замків, винесення речей) — підстава для компенсації.
Детальний алгоритм — Розірвання договору найму житла.
Корпоративний найм: коли наймач — ЮО або ФОП
Договір найму, де наймач = юридична особа або ФОП, а фактичні мешканці = фізособи-працівники — це окрема модель з податковими наслідками.
Ключові відмінності:
- наймач стає податковим агентом (ст. 170.1.2 ПКУ): утримує ПДФО 18% і ВЗ 5% при кожній виплаті оренди наймодавцю-фізособі;
- у договорі обов'язково вказуються імена фізосіб, які проживатимуть;
- ціль використання — виключно проживання цих осіб, без права суборенди;
- бухгалтерські документи — призначення платежу, акт виконаних робіт (за потреби), узгодження з наймодавцем.
Повний розбір — у Корпоративний найм житла для працівника: ЮО/ФОП як наймач.
7 поширених помилок у договорі найму житла
❌ Усна домовленість замість письмового договору. Порушення ст. 811 ЦКУ; неможливо довести умови у суді.
❌ Не вказаний строк — автоматично встановлюється 5-річний строк (ст. 821 ЦКУ).
❌ Орендна плата у валюті без гривневого еквіваленту — порушення ст. 524 ЦКУ; пункт нікчемний. Правильно: вказувати у гривні з опційним еквівалентом за курсом НБУ (bank.gov.ua/ua/markets/exchangerates).
❌ Зміна плати частіше ніж раз на рік — пряме порушення ст. 820 ч. 3 ЦКУ. Наймач має право відмовитися від такого підвищення.
❌ Депозит «на оплату останнього місяця» — змішання забезпечувального платежу з передоплатою позбавляє наймодавця гарантії на випадок пошкодження майна.
❌ Відсутність акту приймання-передачі — без нього неможливо довести стан майна, ключі, показники лічильників.
❌ Не вказані співвласники / відсутня згода другого з подружжя — підстава для визнання договору недійсним.
Що ви отримаєте у згенерованому AGENTIS договорі
Генератор за главою 59 ЦКУ та ДСТУ 4163:2020 формує договір з усіма ризик-чутливими модулями:
- Схема сторін — фізособа / ФОП / юридична особа для наймодавця і наймача незалежно (9 комбінацій).
- Реквізити та представництво — посада, ПІБ, підстава повноважень (Статут / Виписка з ЄДР / Довіреність / Інше).
- Забезпечувальний платіж — 2 режими: «передбачений» (з полем розміру + підставами утримання) або «відсутній».
- Валютне застереження — грн / USD / EUR з автоматичною прив'язкою до курсу НБУ.
- Комунальні платежі — 3 моделі розрахунку + явний перелік послуг.
- Дата pickers — дата укладення, початку і закінчення найму (з попередженням про нотаріат >3 роки).
- Опційні розділи — індексація плати, utility holdback, страхування, реєстрація місця проживання (варіант А/Б).
- Підписи — підписний блок з представником для ЮО або власним іменем для фізособи.
- Експорт — DOCX за ДСТУ 4163:2020 (Times New Roman 14pt, поля 30/10/20/20мм).
Згенерувати договір найму житла →
FAQ
Чи є різниця між договором найму та договором оренди житла?
Юридично — ні. Цивільний кодекс використовує термін «найм» (глава 59); на практиці люди частіше говорять «оренда». Правовий режим однаковий.
На який максимальний строк можна укласти договір найму житла?
5 років (ст. 821 ЦКУ). Якщо строк не вказано — теж 5 років за замовчуванням. Понад 5 років для побутового найму житла не допускається.
Чи треба нотаріально посвідчувати договір оренди житла?
Лише якщо строк ≥ 3 років (ст. 793 ЦКУ). Для коротких договорів письмової форми достатньо (ст. 811 ЦКУ).
Скільки податку треба сплатити з оренди житла у 2026?
Якщо обидві сторони — фізособи: ПДФО 18% + ВЗ 5% = 23%. Якщо наймач — ЮО/ФОП, він стає податковим агентом і утримує податки сам. Розглядається законопроект 15031-1 про зниження ставок до 5%+1%, але станом на травень 2026 не ухвалений. Деталі — тут.
Чи може наймодавець підвищити орендну плату?
Так, але не частіше одного разу на рік і за письмовою згодою наймача (ст. 820 ч. 3 ЦКУ). Одностороннє підвищення без згоди — підстава для відмови.
Хто платить за поточний і капітальний ремонт?
За загальним правилом: поточний ремонт — наймач, капітальний — наймодавець. Можна змінити договором.
Чи може наймач зареєструвати місце проживання за договором?
Лише за окремою письмовою згодою наймодавця (ст. 6 ЗУ «Про свободу пересування»). Сам договір такого права автоматично не дає.
Що робити, якщо наймодавець хоче виселити наймача без судового рішення?
Самовільне виселення (зміна замків, виключення комунальних, винесення речей) — порушення ст. 825 ЦКУ. Наймач має право вимагати компенсацію через суд.
Згенерувати договір найму житла за вашу ситуацію →
Дисклеймер. AGENTIS формує юридичний документ за обраними параметрами на основі ст. 810-826 ЦКУ та ДСТУ 4163:2020, але не замінює індивідуальної юридичної консультації. Для спорів, нерезидентів, довгострокової оренди (понад 3 роки), оренди з викупом або складної податкової ситуації зверніться до юриста.