Якщо обидві сторони — фізособи, наймодавець сплачує податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) 18% і військовий збір (ВЗ) 5% з орендної плати — разом 23% (ст. 167.1, 16-1 підр. 10 розд. XX Податкового кодексу України). Якщо наймач — юридична особа або ФОП, він стає податковим агентом і утримує податки самостійно при кожній виплаті (ст. 170.1.2 ПКУ).
Дисклеймер. Сторінка має інформаційний характер. Для нерезидентів, оренди через посередників або інших нестандартних кейсів зверніться до податкового консультанта.
Як рахувати податок з оренди житла у 2026
Якщо наймодавець — фізособа, наймач — теж фізособа
| Місячна оренда | ПДФО 18% | ВЗ 5% | До сплати на місяць | За 12 місяців |
|---|---|---|---|---|
| 8 000 грн | 1 440 | 400 | 1 840 | 22 080 |
| 10 000 грн | 1 800 | 500 | 2 300 | 27 600 |
| 15 000 грн | 2 700 | 750 | 3 450 | 41 400 |
| 20 000 грн | 3 600 | 1 000 | 4 600 | 55 200 |
| 30 000 грн | 5 400 | 1 500 | 6 900 | 82 800 |
| 50 000 грн | 9 000 | 2 500 | 11 500 | 138 000 |
Хто платить: наймодавець-фізособа (отримувач доходу). Як часто: щоквартально, протягом 40 календарних днів після кінця кварталу. Куди платити: до бюджету за місцем реєстрації наймодавця.
Якщо наймач — ЮО або ФОП
Наймач стає податковим агентом (ст. 170.1.2 ПКУ):
- утримує ПДФО 18% і ВЗ 5% при кожній виплаті оренди;
- перераховує податки до бюджету у день виплати або наступного банківського дня;
- подає форму 4ДФ щоквартально з даними про орендодавця.
Наймодавець-фізособа при цьому не сплачує податок самостійно — це зробив агент. Але обов'язковий до подання декларації за ст. 170.1.5 ПКУ для прозорості.
Якщо наймодавець — нерезидент
Ставки ПДФО для нерезидента можуть бути іншими залежно від конвенції про уникнення подвійного оподаткування. Рекомендуємо консультацію податкового радника.
Дедлайни 2026
| Дія | Строк | Норма |
|---|---|---|
| Декларація про майновий стан і доходи за 2025 рік | до 1 травня 2026 | ст. 49.18.4 ПКУ |
| Сплата ПДФО і ВЗ за 2025 | до 1 серпня 2026 | ст. 179.7 ПКУ |
| Щоквартальна сплата (фізособа без агента) | 40 календарних днів після кінця кварталу | ст. 170.1.5 ПКУ |
| Утримання ПДФО агентом (ЮО/ФОП наймач) | у день виплати оренди | ст. 168.1.2 ПКУ |
| Звіт 4ДФ агента | до 40 днів після кварталу | ст. 51.1 ПКУ |
Quotable: Декларація подається до 1 травня — це звітність. Сплата — до 1 серпня. Це різні дати; не плутайте.
Куди подавати декларацію
Спосіб 1 — особистий кабінет платника податків (cabinet.tax.gov.ua):
- Авторизуйтесь через ID-картку, BankID або кваліфікований електронний підпис (КЕП).
- Перейдіть у розділ «Подання звітності».
- Оберіть форму 1-ПД (Декларація про майновий стан і доходи).
- Заповніть розділ III (інші доходи), додайте суму доходу від оренди + утримані суми ПДФО та ВЗ (якщо платив сам).
- Відправте звіт.
Спосіб 2 — Дія: підтримує подання декларації фізособи з 2024 року. Шукайте «Декларація про доходи» у мобільному застосунку.
Спосіб 3 — паперова декларація: подається особисто або поштою до контролюючого органу за податковою адресою наймодавця.
Можливі зміни 2026: законопроект 15031-1
2 березня 2026 року у Верховній Раді зареєстровано законопроект № 15031-1 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо стимулювання оренди житла». Пропозиції:
- знизити ПДФО з оренди житла з 18% до 5%;
- знизити ВЗ з 5% до 1%;
- загальне навантаження впаде з 23% до 6% для фізособи-наймодавця.
Станом на травень 2026 закон не ухвалений. Застосовуються поточні ставки 18% + 5%.
Стежте за оновленнями. Якщо законопроект буде ухвалений у поточній редакції, ефект може бути ретроспективним для платежів з дати набрання чинності.
Часті помилки
❌ Здавати «у тіні» — за здачу неофіційно (без декларації) штраф 25% від суми боргу + пеня; при повторному порушенні — 50% (ст. 124 ПКУ).
❌ Плутати декларацію зі сплатою — декларація до 1 травня, сплата до 1 серпня (для фізособи без агента).
❌ Не подавати декларацію якщо наймач — ЮО — навіть якщо агент утримав податки, декларацію подати потрібно (ст. 170.1.5 ПКУ).
❌ Включати ВЗ у "18%" — ПДФО і ВЗ — окремі податки. Разом 23%, не 18%.
❌ Сплачувати квартально без агента — агент сплачує у день виплати; фізособа без агента — щоквартально (40 днів).
❌ Невірний КБК у платіжці — ПДФО (101) і ВЗ (134) мають окремі коди. Платежі змішувати не можна.
Що ви отримаєте у згенерованому AGENTIS договорі
У договорі AGENTIS податковий блок:
- Розділ «Податкові положення» — фіксація моделі (ПДФО агентом vs самостійна сплата).
- Корпоративний наймач — окремий блок з посиланням на ст. 170.1.2 ПКУ та обов'язком утримання.
- Призначення платежу — формула для безготівкових розрахунків з ЮО (включає реквізити для бухгалтерії наймача).
- Згода на персональні дані — для подання форми 4ДФ агентом.
Згенерувати договір з правильним податковим блоком →
FAQ
Чи треба сплачувати податок з оренди житла у 2026?
Так. ПДФО 18% + ВЗ 5% = 23% від орендної плати. Виключень для приватної оренди немає.
Якщо наймач — ФОП, чи сплачую я податок сам?
Ні. ФОП-наймач стає податковим агентом і утримує ПДФО + ВЗ при виплаті. Ви як наймодавець-фізособа отримуєте оренду «на руки» вже після утримання, але декларацію все одно подаєте.
Чи можу я зменшити суму ПДФО на витрати?
Ні. Дохід від оренди житла оподатковується «брутто» — без витрат на ремонт, комунальні чи амортизацію.
Що буде, якщо здавати без декларації?
Штраф 25% від суми боргу + пеня (ст. 124.1 ПКУ). При повторному порушенні — 50%. Плюс адміністративна відповідальність за ст. 164-1 КУпАП.
Як ДПС дізнається про неофіційну оренду?
Через скарги сусідів, дані Реєстру речових прав, моніторинг OLX/Dom.ria, перевірки за зверненнями. У 2025-2026 ДПС посилила контроль.
Чи треба сплачувати ЄСВ з оренди?
Ні. Оренда житла — це не підприємницька діяльність, а пасивний дохід. ЄСВ не нараховується.
Якщо я ФОП на 3 групі, як здавати квартиру?
Здавати власне житло як фізособа (а не як ФОП) — простіше: 18% ПДФО + 5% ВЗ замість 5% + ЄСВ. Здавати як ФОП дозволено, але тоді — окремий КВЕД 68.20 у реєстрі та виплати ЄСВ.
Що змінить законопроект 15031-1?
Якщо ухвалять — ставки впадуть до 5% ПДФО + 1% ВЗ = 6% разом. Станом на травень 2026 закон не ухвалений.
Дивіться також у кластері
- Договір найму (оренди) житла — повний гайд 2026
- Корпоративний найм житла для працівника (ЮО/ФОП наймач)
- Глава 59 ЦКУ: Найм житла — статті 810-826
Згенерувати договір найму житла з правильним податковим блоком →
Дисклеймер. Інформація актуальна на травень 2026 року. AGENTIS не надає податкових консультацій. Для нестандартних кейсів (нерезидент, ФОП-наймач, групи спрощеної системи) зверніться до податкового радника.