Хто платить за ремонт у орендованій квартирі: наймач чи наймодавець

За загальним правилом, поточний ремонт у орендованій квартирі здійснює наймач, капітальний ремонт — наймодавець (стаття 819 Цивільного кодексу України). Договором сторони можуть встановити інше — наприклад, поточний ремонт за рахунок наймодавця у залік плати. Природний знос (потертості, дрібні сліди звичайного користування) не вважається пошкодженням і не покривається жодною стороною.

Дисклеймер. Сторінка має інформаційний характер. Для конкретних спорів про ремонт звертайтеся до юриста.

Що таке поточний і капітальний ремонт

Поточний ремонт

Це систематичні роботи для підтримання житла у належному стані без зміни конструкції:

Косметика: фарбування, побілка стін, шпалери;
Сантехніка: заміна змішувачів, прокладок, дрібний ремонт;
Електрика: заміна ламп, розеток, вимикачів;
Підлога: часткова заміна паркету, ламінату при зносі;
Двері/вікна: регулювання, заміна фурнітури;
Прибирання після пошкоджень наймачем.

Капітальний ремонт

Це відновлення / заміна основних елементів:

Інженерні системи: заміна труб водопостачання/каналізації, опалення;
Електропроводка: повна заміна;
Підлога: повна заміна (стяжка + фінішне покриття);
Двері вхідні/міжкімнатні: повна заміна;
Вікна: повна заміна склопакетів;
Перепланування: будь-які зміни конструкції;
Ремонт після стихійного лиха або обстрілу.

Природний знос — це не ремонт

Природний знос (не пошкодження)	Пошкодження (підлягає відшкодуванню)
Потертості шпалер у місцях контакту	Дірки, плями фарби, написи
Дрібні сколи на меблях	Тріщини, поломки, відсутність елементів
Вицвітання текстилю	Прорізи, опіки, заплямованість
Старіння фарби	Облазяння через вологу від наймача
Знос замків від звичайного використання	Зламані замки через неправильне відкриття

Quotable: Природний знос — нормальне погіршення стану житла внаслідок звичайного обережного користування. Ключове слово — «обережного». Якщо знос є наслідком недбальства — це пошкодження.

Хто платить — таблиця рішень

Ситуація	Хто платить	Норма
Лампочка перегоріла	Наймач	поточний (ст. 819)
Прокладка змішувача потекла	Наймач	поточний (ст. 819)
Ушкоджені шпалери з вини наймача	Наймач	пошкодження (ст. 779 ЦКУ)
Природне старіння шпалер	Не покривається	природний знос
Прорив труби (зношеність системи)	Наймодавець	капітальний (ст. 819)
Прорив труби через неправильні дії наймача	Наймач	пошкодження (ст. 779)
Заміна електропроводки	Наймодавець	капітальний
Перегорілий запобіжник через перенавантаження	Залежить від причини: якщо стара проводка → наймодавець; якщо наймач включив 3 обігрівачі одночасно → наймач
Поломка побутової техніки (холодильник, плита)	Залежить від причини: природне зношення → наймодавець; недбальство → наймач

Якщо договором не передбачено інше

Стаття 819 ЦКУ є диспозитивною — сторони можуть змінити правило. Поширені договірні моделі:

Модель 1. Стандартна (за ст. 819)

Поточний — наймач;
Капітальний — наймодавець.

Модель 2. «Все на наймодавця»

Часто у елітній нерухомості: наймодавець бере на себе будь-який ремонт у залік підвищеної плати або з умовою своєчасного повідомлення.

Модель 3. «Все на наймача»

Поширено для нежитлових приміщень, але не рекомендовано для житла — суперечить ст. 819 і може бути визнано недійсним як кабальний правочин.

Модель 4. «Поділ за категоріями»

У договорі прямо вказують, що:

ремонт сантехніки — наймач до X грн / місяць;
ремонт електрики — наймодавець завжди;
косметика — за домовленістю.

Quotable: Якщо договір мовчить про ремонт — діє ст. 819 ЦКУ за замовчуванням. Якщо у вас особливий розподіл — пропишіть це чітко, з конкретними сумами/категоріями.

Що таке «дрібний ремонт» — приклади

Для уникнення спорів зафіксуйте у договорі поняття «дрібний» / «великий» ремонт за вартістю:

дрібний — до 1 000 грн (наймач, без узгодження);
середній — 1 000-5 000 грн (за домовленістю);
великий — понад 5 000 грн (наймодавець або за окремою згодою).

Це усуває серу зону «це ще поточний чи вже капітальний?».

Як фіксувати стан майна

При заселенні

Акт приймання-передачі (Додаток № 1 до договору) — обов'язково.
Інвентаризаційний список (Додаток № 2) — перелік меблів/техніки з кількістю, серійниками, станом.
Фотофіксація — мінімум 30-50 фото всіх кімнат + крупним планом дефекти; з датою/часом (через смартфон з GPS-тегами).
Відеообхід — 2-5 хвилин, з коментарями наймача про стан.
Хмарне сховище — Google Drive / Dropbox з посиланням у договорі або у переписці.

При виїзді

Акт повернення (Додаток № 3) — звірка з Актом приймання-передачі.
Фото/відео на дату виїзду.
Фіксація показників лічильників.
Підпис обох сторін + двох свідків (рекомендовано).

Часті помилки

❌ «Я зробив ремонт за свій рахунок — наймодавець мені поверне» — не автоматично. Без письмової згоди — ні.

❌ «Я не платив 2 місяці, бо ремонтував» — самовільне зменшення плати = підстава для розірвання за ст. 825.

❌ Природний знос = пошкодження — наймодавці часто тиснуть на наймачів за «зношеність шпалер після 2 років оренди». Це не пошкодження.

❌ «Ремонт зараховується в депозит» — лише якщо це прямо вказано у договорі, з конкретними сумами і категоріями.

❌ Ремонт без узгодження — навіть якщо ви хочете «зробити краще»: установка кондиціонера / зміна замків / заміна столярки без письмової згоди = порушення ст. 815 ЦКУ.

❌ Відсутність Акту приймання-передачі — поширена помилка; без нього немає базової точки для оцінки шкоди.

Що робити, якщо потрібен ремонт

Якщо ви наймач

Зафіксуйте проблему — фото / відео + опис.
Повідомте наймодавця письмово (месенджер, e-mail, лист) — навіть якщо знаєте його телефоном; це доказова база.
Дайте розумний строк на реакцію (зазвичай 7-14 днів).
Якщо проблема термінова (прорив труби, прорив газу) — викликайте екстрені служби; повідомляйте наймодавця паралельно.
Якщо наймодавець відмовляється — ви можете:
- усунути проблему власним коштом і вимагати компенсації (ст. 776 ЦКУ за аналогією; ризик: наймодавець може оскаржити суми);
- звернутися до суду з вимогою змусити наймодавця виконати обов'язок;
- у крайніх випадках — розірвати договір з компенсацією.

Якщо ви наймодавець

Перевірте обґрунтованість — чи це справді капітальний ремонт.
Виконайте ремонт у розумний строк — зазвичай 30-60 днів для нескладного.
Узгодьте час доступу з наймачем (з попередженням за 24 години).
Збережіть документи — кошториси, чеки на матеріали, рахунки фахівцям.
Якщо наймач сам пошкодив — складіть Акт + фотофіксацію + кошторис; вимагайте компенсації або утримайте з депозиту.

Що ви отримаєте у згенерованому AGENTIS договорі

Генератор AGENTIS формує розділ 18 «Капітальний та поточний ремонт» з:

стандартним розподілом за ст. 819 ЦКУ (поточний — наймач, капітальний — наймодавець);
опційним пунктом про порогові суми дрібного / великого ремонту;
застереженням про природний знос;
порядком повідомлення про необхідність ремонту;
пунктом про самовільні поліпшення (без згоди = за рахунок наймача);
посиланням на Акти приймання-передачі та повернення.

Згенерувати договір з чітким розділом про ремонт →

FAQ

Що таке поточний ремонт у орендованій квартирі?

Систематичні роботи для підтримання житла: косметика (шпалери, фарбування), дрібна сантехніка (заміна прокладок), електрика (лампи, розетки), регулювання дверей.

Чи можу я як наймач відремонтувати квартиру і відняти витрати з оренди?

Лише за письмовою згодою наймодавця. Самовільні витрати — на ваш ризик; вимога компенсації потребує суду + доведення обґрунтованості.

Хто платить за поломку холодильника, який стояв до заселення?

Залежить від причини. Природне зношення → наймодавець (це спільне майно з квартирою). Недбальство наймача (наприклад, перевантажив, забив) → наймач за ст. 779 ЦКУ.

Що таке природний знос?

Нормальне погіршення внаслідок звичайного обережного користування. Не вважається пошкодженням і не покривається з депозиту чи плати наймача.

Чи можна змінити замки в орендованій квартирі?

Лише з письмовою згоди наймодавця і за умови надання йому копії ключа на випадок аварії. Самовільна зміна — порушення ст. 815 ЦКУ.

Що робити якщо наймодавець не робить капітальний ремонт?

Письмова вимога → 14 днів → якщо ігнорує: усунути власним коштом + позов про компенсацію (ст. 776 ЦКУ за аналогією); або позов про примусове виконання обов'язку; або розірвання договору.

Чи зараховується ремонт у депозит?

Лише якщо це прямо передбачено договором з конкретними сумами та категоріями. За замовчуванням — ні.

Дивіться також у кластері