Якщо договір найму житла укладається на 3 роки або більше — він підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації права наймача у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП), стаття 793 Цивільного кодексу України. Без цього: договір не набирає чинності для третіх осіб, а наймач не зможе захиститися від нового власника при продажу житла.
Дисклеймер. Сторінка має інформаційний характер. Для довгострокової оренди завжди консультуйтеся з нотаріусом і юристом.
Коли застосовується
Нотаріальне посвідчення + державна реєстрація обов'язкові у двох випадках:
- Строк договору з самого початку ≥ 3 років.
- Автоматичне продовження доводить кумулятивний строк до 3 років (наприклад, договір на 2 роки + автоматична пролонгація на 2 роки = 4 роки → потрібен нотаріат для другої редакції).
Не плутайте з:
- Договорами на 1-2 роки — нотаріат не обов'язковий.
- Договорами на невизначений строк — за замовчуванням 5 років (ст. 821 ЦКУ); потребують нотаріату.
- Соціальним наймом — окремий режим ЖК УРСР.
Чому це важливо
Без нотаріату:
- договір не набирає чинності для третіх осіб (нового власника, спадкоємців);
- право наймача не реєструється у ДРРП → невидиме у виписці;
- при продажу житла новий власник може виселити наймача, ігноруючи договір;
- при банкрутстві / арешті майна наймодавця — наймач не має пріоритету як зареєстрований орендар.
З нотаріатом + ДРРП:
- договір є чинним для всіх — включаючи нового власника, спадкоємців;
- запис у ДРРП захищає наймача протягом усього строку;
- при продажу житла наймач має переважне право придбання (ст. 822 ЦКУ);
- запис є відкритим — будь-який покупець бачить обтяження.
Quotable: Без нотаріального посвідчення ваш договір на 3+ роки — це папір, який не дає вам прав щодо нового власника. Спробуйте довести у суді, що ви маєте право жити в квартирі, яку щойно купив третій з аукціону боржника.
Покроковий алгоритм оформлення
Крок 1. Підготовка документів
| Сторона | Документи |
|---|---|
| Наймодавець | Паспорт + ідентифікаційний код; правовстановлюючий документ (Свідоцтво про право власності, Договір купівлі-продажу, Свідоцтво про право на спадщину); технічний паспорт на житло (рекомендовано); згода співвласників нотаріально (якщо є); згода другого з подружжя (якщо набуто у шлюбі — нотаріальна) |
| Наймач | Паспорт + ідентифікаційний код; список фізосіб, які проживатимуть |
Крок 2. Складання тексту договору
Не використовуйте шаблон з інтернету. Для договору на 3+ роки потрібна юридична точність:
- предмет за ст. 812 ЦКУ;
- сторони за ст. 813 ЦКУ;
- строк, плата, забезпечувальний платіж;
- розірвання за ст. 825 ЦКУ;
- права/обов'язки за ст. 815, 819 ЦКУ.
Генератор AGENTIS формує текст за главою 59 ЦКУ і попереджає про потребу нотаріату, якщо ви вкажете строк ≥ 3 роки.
Крок 3. Запис на прийом до нотаріуса
Можна звернутись до:
- державного нотаріуса (на території обслуговування, за місцем знаходження житла);
- приватного нотаріуса (зазвичай за домовленістю; будь-який нотаріус України).
Тарифи (станом на травень 2026):
| Дія | Державний нотаріус | Приватний нотаріус |
|---|---|---|
| Посвідчення договору найму | 1% від суми річної оренди (мінімум 510 грн) | 1-3% від суми річної оренди (за домовленістю) |
| Технічна допомога (підготовка) | 200-500 грн | 1 000-3 000 грн |
Крок 4. Підписання у нотаріуса
Сторони приходять разом, з документами. Нотаріус:
- перевіряє правовстановлюючі документи у ДРРП (відсутність обтяжень, іпотеки);
- перевіряє згоду співвласників, подружжя;
- посвідчує договір (підписи + печатка);
- видає по примірнику кожній стороні + один лишається в архіві нотаріуса.
Крок 5. Державна реєстрація права наймача у ДРРП
Хто реєструє: наймач (як правило); або наймодавець з письмового доручення.
Куди: до того ж нотаріуса (більшість здійснюють реєстрацію у ту ж дату). Можна звернутись до іншого реєстратора пізніше.
Документи для реєстрації:
- посвідчений договір найму;
- паспорт + ідентифікаційний код наймача;
- сплата адміністративного збору (станом на 2026 — 0,1 розміру прожиткового мінімуму, ≈ 303 грн).
Строк реєстрації: 5 робочих днів з моменту подачі (ст. 19 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).
Результат: запис у ДРРП з усіма параметрами договору + витяг з реєстру.
Крок 6. Зберігання документів
- по 1 примірнику договору — кожній стороні (дома + сейф / банк);
- скан-копія + витяг з ДРРП — у хмарному сховищі;
- акт приймання-передачі житла (Додаток № 1) — обов'язковий.
Скільки це коштує
Приклад: договір на 5 років, плата 25 000 грн/міс = 300 000 грн/рік:
| Стаття витрат | Сума |
|---|---|
| Посвідчення договору приватним нотаріусом (1,5% від 300 000) | 4 500 грн |
| Технічна допомога нотаріуса | 1 500 грн |
| Адміністративний збір ДРРП | 303 грн |
| Всього | ≈ 6 300 грн |
Хто платить — питання договору. На практиці: зазвичай порівну, або наймач (як зацікавлений у захисті прав).
Часті помилки
❌ Договір на 2 роки + 3 пролонгації по 1 рік = 5 років без нотаріату — НІ. Перевищення 3 років вимагає переоформлення з нотаріатом при продовженні.
❌ Підписали без нотаріуса і чекаємо «коли буде час» — ризик: новий власник може виселити; запис у ДРРП відсутній.
❌ «Нотаріат тільки для покупців нерухомості» — НІ. Стаття 793 ЦКУ прямо говорить про найм / оренду.
❌ Невнесення інформації про строк у ДРРП — реєстрація обов'язкова на повний строк договору.
❌ «Усний договір на 5 років з фіксацією переказів» — банальне порушення ст. 811 ЦКУ; такий договір неможливо посвідчити.
❌ Договір з нотаріатом, але без реєстрації у ДРРП — нотаріат не замінює реєстрацію; вони — два окремі кроки (ст. 793 ч. 2 ЦКУ).
Альтернативи довгостроковій оренді з нотаріатом
Якщо ви не готові до нотаріату:
- Договір на 2 роки 11 місяців — найпростіше; через 2 роки 11 місяців укладаєте новий, з тими ж умовами.
- Договір з опцією одностороннього продовження — на 2 роки + право наймача продовжити ще на 2 роки за окремою додатковою угодою (з нотаріатом).
- Оренда з викупом — окремий ЗУ; інший правовий режим — деталі.
- Купівля з відстрочкою платежу — для цільової покупки замість оренди.
Quotable: Договір на 2 роки 11 місяців з пролонгацією — поширена побутова практика, яка дозволяє уникнути нотаріату. Але коли пролонгація доводить кумулятивний строк до 3 років, нотаріат і реєстрація стають обов'язковими.
Що ви отримаєте у згенерованому AGENTIS договорі
Генератор AGENTIS:
- Date pickers — вкажіть дати початку і закінчення; система автоматично обчислює кумулятивний строк.
- Попередження про нотаріат — якщо строк ≥ 3 років, у тексті договору з'являється застереження «До вчинення нотаріального посвідчення сторони не вправі посилатися на цей шаблон як на достатню форму».
- Окремі додатки — Акт приймання-передачі (Додаток № 1), Інвентаризаційний список (Додаток № 2), Акт повернення (Додаток № 3) — обов'язкові для довгострокової оренди.
- Переважні права — пункт про переважне право наймача на придбання житла за ст. 822 ЦКУ (актуально для довгострокових договорів).
Згенерувати договір з нотаріальним застереженням →
FAQ
Чи потрібен нотаріус для договору оренди на 2 роки?
Ні. Достатньо письмової форми (ст. 811 ЦКУ). Нотаріат потрібен лише для строку від 3 років.
Що таке «державна реєстрація права наймача у ДРРП»?
Це запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про обмеження на житло (наявність наймача). Реєструється разом з нотаріальним посвідченням; запис є відкритим — будь-яка особа може перевірити обтяження.
Скільки коштує нотаріальне посвідчення договору на 5 років?
Орієнтовно 1-3% від річної суми оренди + технічна допомога 1 500-3 000 грн + адмінзбір ДРРП 303 грн. Для оренди 25 000 грн/міс це ≈ 6 000-12 000 грн всього.
Хто платить за нотаріат — наймач чи наймодавець?
За договором (домовленістю сторін). На практиці — порівну, або наймач (бо він зацікавлений у захисті своїх прав).
Чи можна не реєструвати в ДРРП після нотаріату?
Технічно — можна, але це нелогічно: ст. 793 ч. 2 ЦКУ пряму вимогу про реєстрацію. Без реєстрації захист наймача неповний.
Що буде, якщо строк автоматично перевищить 3 роки через пролонгацію?
Сторони мають переоформити договір з нотаріатом і реєстрацією. Без переоформлення ризик визнання продовження недійсним зростає.
Чи можна вийти з нотаріального договору?
Так. Стаття 825 ч. 2 ЦКУ — наймач у будь-який час, з 3-місячним попередженням; наймодавець — за судовим рішенням за підставами ч. 1 ст. 825.
Згенерувати договір найму житла →
Дисклеймер. AGENTIS формує юридичний документ за обраними параметрами; для нотаріального посвідчення зверніться безпосередньо до нотаріуса. AGENTIS не виконує дії з державної реєстрації.