Договір найму житла можна розірвати трьома способами: за взаємною письмовою згодою, за ініціативою наймача (з 3-місячним попередженням) або за ініціативою наймодавця через суд (стаття 825 ЦКУ). Виселення наймача можливе виключно на підставі судового рішення — самовільне виселення є порушенням закону і дає наймачу право на компенсацію (постанова КЦС ВС від 13.02.2020, справа № 372/1036/17).
Дисклеймер. Сторінка має інформаційний характер. Для конкретних спорів про розірвання звертайтеся до юриста.
Коли застосовується
Розірвання договору найму житла актуальне у трьох сценаріях:
- Наймач хоче з'їхати до закінчення строку (зміна роботи, переїзд, побутові причини).
- Наймодавець хоче повернути житло (особисте проживання, продаж, конфлікт з наймачем).
- Конфлікт триває і сторони не можуть домовитись про продовження.
Спосіб 1: За взаємною письмовою згодою
Найшвидший і найбезпечніший варіант.
Алгоритм
- Усне обговорення — сторони фіксують дату виїзду, повернення депозиту, остаточні взаєморозрахунки.
- Додаткова угода — документ з:
- реквізитами обох сторін;
- посиланням на основний договір (номер, дата);
- датою фактичного припинення дії;
- сумою повернення депозиту;
- списком повернутих ключів/доступів;
- відсутністю взаємних претензій (або переліком таких).
- Акт повернення житла (Додаток № 3) — фіксує стан майна, показники лічильників, ключі.
- Передача коштів — повернення депозиту + сплата заборгованостей.
Строки
- Дата виїзду — за домовленістю (часто 1-2 тижні).
- Повернення депозиту — 10 робочих днів з акту повернення.
Quotable: Розірвання за згодою — це не «формальність», а доказова база на майбутнє. Без письмової угоди наймодавець може через 6 місяців вимагати плату «за нелегальне проживання» — навіть якщо наймач уже з'їхав.
Спосіб 2: За ініціативою наймача (ст. 825 ч. 2 ЦКУ)
Наймач має безумовне право припинити договір у будь-який час, попередивши наймодавця за 3 місяці письмово.
Алгоритм
- Письмове повідомлення наймодавцю:
- формат: лист рекомендованим з повідомленням про вручення (або вручення під розпис);
- зміст: «Повідомляю про намір припинити дію Договору найму житла від ДД.ММ.РРРР. Дата фактичного звільнення житла — ДД.ММ.РРРР (через 3 місяці)»;
- підпис наймача + дата.
- Копія повідомлення з відміткою про вручення — лишити у себе.
- 3 місяці продовжуєте платити оренду в повному обсязі.
- На дату виїзду:
- підписання Акту повернення житла з фото/відеофіксацією;
- повернення ключів;
- звірка показників лічильників;
- запит на повернення депозиту.
Якщо наймодавець відмовляється підписати Акт повернення
- Складіть Акт в односторонньому порядку з фото/відео фіксацією + двома свідками (рекомендовано сусіди);
- Надішліть копію Акту наймодавцю рекомендованим листом;
- Звільніть житло;
- Зверніться до суду за стягненням депозиту як безпідставного збагачення (ст. 1212 ЦКУ).
Чи можна вийти раніше 3 місяців?
Так — лише за згодою наймодавця (фактично — додаткова угода за способом 1). Без згоди — наймодавець може вимагати плату за всі 3 місяці після повідомлення.
Спосіб 3: За ініціативою наймодавця через суд (ст. 825 ч. 1 ЦКУ)
Наймодавець не може виселити наймача самостійно. Лише через суд.
Підстави для розірвання
| Підстава | Норма | Доказ |
|---|---|---|
| Невнесення плати протягом 3 місяців поспіль | ст. 825 ч. 1 п. 1 ЦКУ | Виписка з банку + договір + факт відсутності платежів |
| Руйнування або псування житла | ст. 825 ч. 1 п. 2 ЦКУ | Фото/відео + експертиза + Акт приймання-передачі |
| Використання житла не за призначенням | ст. 825 ч. 1 п. 3 ЦКУ | Свідчення сусідів + фотофіксація |
| Систематичне порушення прав сусідів | ст. 825 ч. 1 п. 4 ЦКУ | Скарги до правоохоронців + протоколи |
| Незаконний піднайм | ст. 818 ЦКУ + договір | Фотофіксація + свідчення |
Алгоритм для наймодавця
Крок 1. Письмова претензія наймачу. Перед позовом надішліть рекомендованою претензію з:
- описом порушення (з конкретними фактами і датами);
- вимогою усунути (заплатити заборгованість, припинити порушення);
- строком на усунення (зазвичай 14-30 днів);
- попередженням про намір звертатися до суду.
Крок 2. Збір доказів.
Залежно від підстави — банківські виписки, фото/відео, свідчення, експертизи, протоколи поліції.
Крок 3. Позов до суду.
- Підсудність: загальний місцевий суд за місцем знаходження житла.
- Судовий збір: 1% від ціни позову (мінімум 1 розмір прожиткового мінімуму ≈ 3 028 грн станом на 2026); якщо позов немайновий (виселення без стягнень) — 1 ПМ.
- Зміст позовної заяви: реквізити сторін, фактичні обставини, правові підстави (ст. 825 ЦКУ), вимога розірвати договір + виселити + стягнути заборгованість + витрати.
Крок 4. Судовий розгляд.
Стандартні строки — 2-6 місяців на першу інстанцію. У 2024-2025 роках Верховний Суд (постанова КЦС ВС 13.02.2020, справа № 372/1036/17) підтвердив: виселення можливе виключно на підставі рішення суду, навіть якщо строк договору вже сплинув.
Крок 5. Виконавче провадження.
Після рішення:
- судове рішення передається державному / приватному виконавцю;
- виконавець надсилає вимогу про добровільне виконання (7 днів);
- якщо немає — виконавець виселяє наймача із залученням поліції;
- виконавчий збір — 10% від суми стягнення.
Чого НЕ можна робити наймодавцю
❌ Змінювати замки — ст. 825 + ст. 365 ЦКУ; підстава для компенсації наймачу.
❌ Виносити речі наймача — порушення права власності + ст. 365 ЦКУ.
❌ Відключати воду/світло/опалення — ст. 124 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги»; адмінвідповідальність.
❌ Залишати без доступу — ст. 365 ЦКУ; може бути кваліфіковано як самоуправство (ст. 356 ККУ).
Quotable: Будь-яка спроба виселити наймача без суду — це не «прискорення процесу», а додаткова стаття витрат у судовому позові, який тепер подасть наймач до вас.
Часті помилки
❌ «Я попередив усно за 3 місяці» — без письмового доказу наймодавець може вимагати додаткові 3 місяці плати.
❌ «Не подобається орендар, я просто змінив замки» — порушення ст. 825; компенсація наймачу через суд.
❌ «Він не платив 2 місяці — я подаю до суду» — недостатньо. Стаття 825 вимагає 3 місяці поспіль.
❌ Виселення без претензії — суд може відмовити у розгляді через відсутність досудового врегулювання.
❌ Підпис Акту повернення без огляду — наймодавець може потім вимагати компенсацію за приховані пошкодження.
❌ «Я виплатив депозитом останній місяць» — якщо це не передбачено договором, депозит залишається у наймодавця як забезпечення; його повернення — окрема процедура.
Що робити, якщо наймодавець порушує процедуру
Алгоритм наймача:
- Зафіксуйте порушення — фото, відео, свідки.
- Зверніться до поліції — ст. 356 ККУ (самоуправство).
- Скарга до Нацполіції через офіційний сайт.
- Цивільний позов — стягнення:
- вартості викинутих/пошкоджених речей;
- витрат на тимчасове житло (готель/інша оренда);
- моральної шкоди;
- депозиту (якщо утримано безпідставно).
Що ви отримаєте у згенерованому AGENTIS договорі
Генератор AGENTIS формує розділ 25 «Дострокове припинення Договору» з:
- алгоритмом розірвання за згодою сторін (ст. 825 ч. 1);
- алгоритмом розірвання з ініціативи наймача (3-місячне попередження за ст. 825 ч. 2);
- переліком підстав для наймодавця (за ст. 825 ч. 1 п. 1-5);
- порядком письмових повідомлень (рекомендований лист + строки);
- застереженням про судовий порядок виселення (без самовільних дій);
- посиланнями на статті ЦКУ для точності формулювання.
Згенерувати договір з безпечним розділом про розірвання →
FAQ
Чи може наймач достроково припинити договір?
Так, у будь-який час, з 3-місячним письмовим попередженням (ст. 825 ч. 2 ЦКУ).
Чи може наймодавець виселити наймача самостійно?
Ні. Лише через суд (ст. 825 ЦКУ; постанова КЦС ВС 13.02.2020). Самовільне виселення — підстава для компенсації наймачу.
Скільки місяців прострочки потрібно для розірвання?
3 місяці поспіль (ст. 825 ч. 1 п. 1 ЦКУ).
Чи можна вийти з договору без 3-місячного попередження?
Лише за згодою наймодавця (додаткова угода). Без згоди — наймодавець вимагає плату за 3 місяці.
Що робити, якщо наймодавець не приймає Акт повернення?
Складайте Акт в односторонньому порядку з фото + двома свідками; копію надсилайте наймодавцю рекомендованим листом.
Скільки коштує позов про виселення?
Судовий збір 1% від ціни позову (мінімум 3 028 грн станом на 2026). Якщо позов лише про виселення без грошових вимог — 1 розмір прожиткового мінімуму.
Чи може новий власник виселити наймача після купівлі?
Залежить від реєстрації договору в ДРРП. Якщо строк ≥ 3 років і договір зареєстрований — наймач захищений. Без реєстрації — новий власник може вимагати виселення (з дотриманням процедури).
Дивіться також у кластері
- Договір найму (оренди) житла — повний гайд 2026
- Глава 59 ЦКУ: Найм житла — статті 810-826
- Забезпечувальний платіж: коли утримати, коли повернути
Згенерувати договір найму житла з правильним розділом про розірвання →
Дисклеймер. Інформація актуальна на травень 2026 року. AGENTIS не надає юридичних послуг з представництва у судах. Для позовів про виселення / стягнення зверніться до адвоката.