Нотаріальне посвідчення договору оренди нежитлового приміщення обов'язкове за ст. 793 ч. 2 ЦКУ для договорів строком 3 роки і більше. Без нотаріусу такий договір нікчемний за ст. 220 ЦКУ — не породжує юридичних наслідків навіть при фактичному виконанні. Додатково — державна реєстрація права користування у Державному реєстрі речових прав за ст. 794 ЦКУ. Для оренди державного / комунального майна нотаріат потрібен лише для договорів понад 5 років за результатами електронного аукціону ProZorro. Для оренди обладнання, техніки, автомобілів (рухомого майна) нотаріат не потрібен незалежно від строку.
Коли нотаріат ОБОВ'ЯЗКОВИЙ
| Об'єкт | Строк | Нотаріат | Реєстрація ДРРП |
|---|---|---|---|
| Будівля / капітальна споруда (приватне) | ≥3 років | ТАК (ст. 793 ч. 2) | ТАК (ст. 794) |
| Будівля / капітальна споруда (приватне) | <3 років | НІ (ст. 793 ч. 1, письмова) | НІ |
| Державне / комунальне майно (через ProZorro) | >5 років | ТАК | ТАК |
| Державне / комунальне майно | ≤5 років | НІ | За бажанням |
| Житло (квартира, будинок) | будь-який | НІ (ст. 811 ЦКУ) | За бажанням |
| Земельна ділянка | будь-який | За бажанням сторін | ТАК (для всіх) |
| Обладнання, авто, техніка (рухоме) | будь-який | НІ | НІ |
Чому ст. 793 ЦКУ застосовується тільки до будівель і капітальних споруд
Постанова ВС від 25.09.2019 у справі №591/8014/16-ц чітко роз'яснила: правила ст. 793 ЦК щодо нотаріального посвідчення стосуються договору найму будівлі або капітальної споруди, якою НЕ є квартира, передана у найм. Для житла діє окрема глава 59 (ст. 810-826 ЦКУ), де ст. 811 встановлює лише письмову форму незалежно від строку.
Критерії «капітальної споруди» за ДБН А.2.2-3-2014:
- Стаціонарна, нерухома, з'єднана з земельною ділянкою фундаментом;
- Має несучі конструкції (стіни / каркас);
- Призначена для тривалого користування (житлове / нежитлове / промислове).
Не є капітальними спорудами: тимчасові кіоски, контейнери, шатри, ємкісні баки, штабелі.
Покроково: оформлення нотаріального договору оренди
- Підготуйте чернетку договору з усіма ключовими умовами.
- Замовте інформаційну довідку з ДРРП на об'єкт (через нотаріуса або самостійно через https://kap.minjust.gov.ua, ~250 грн).
- Зберіть документи Орендодавця:
- Правовстановлюючий документ (свідоцтво / договір купівлі-продажу / рішення суду);
- Технічний паспорт БТІ;
- Для ЮО: статут + наказ директора + протокол загальних зборів (за наявності у статуті обмежень).
- Зберіть документи Орендаря:
- Для ЮО: статут + наказ директора + витяг з ЄДРПОУ;
- Для ФОП: паспорт + РНОКПП + витяг з ЄДРПОУ;
- Для фізособи: паспорт + РНОКПП.
- Виберіть нотаріуса. Будь-який нотаріус України (державний або приватний). Тариф приватного — 5 000-25 000 грн залежно від складності і вартості договору.
- З'явіться особисто (або через нотаріальну довіреність). ЮО — директор з печаткою.
- Нотаріус посвідчує договір. Перевіряє правоздатність, відсутність обтяжень. Видає 2 нотаріально посвідчені екземпляри.
- Реєстрація у ДРРП через нотаріуса (рекомендовано — той самий день) або самостійно через ЦНАП. Тариф ~270 грн (стандартно 5 днів) або +1 360 грн (24 години).
- Витяг з ДРРП про реєстрацію права користування — ключовий документ.
- Підписання Акта приймання-передачі (ст. 795 ЦКУ) як Додатку.
Тарифи нотаріусів (2026)
| Тариф | Сума |
|---|---|
| Державний нотаріус | 0.1% від суми договору, мін. 510 грн |
| Приватний нотаріус (стандартний) | 5 000-15 000 грн |
| Приватний нотаріус (бізнес-центр Києва) | 15 000-30 000 грн |
| Перевірка обтяжень + довідка з ДРРП | 250-500 грн |
| Реєстрація у ДРРП (стандартно 5 днів) | 270 грн |
| Прискорена реєстрація 24 год | + 1 360 грн |
| Витяг з ДРРП | 250 грн |
Сумарно для приватного нотаріуса: ~ 8 000-30 000 грн.
Альтернативи нотаріату
1. Договір на 35 місяців з автоматичним продовженням
Строк 35 місяців — нотаріат не потрібен (ст. 793 ч. 1 ЦКУ). Автоматичне продовження ще на 35 місяців за відсутності повідомлення. Юридично безпечно якщо чітко формулюється і фіксуються Acceptance Notices.
2. Серія коротких договорів
Послідовні договори на 11-12 місяців з підписанням нового перед кожним продовженням. Мінус: ризик одностороннього непідписання Орендодавцем.
3. Інші форми (попередній договір купівлі-продажу + орендна оплата)
Складніше, потенційно — приховання правочину (ст. 235 ЦКУ). НЕ рекомендується.
Часті помилки
1. Договір на 3 роки без нотаріату — нікчемний. Сторони працюють, виконують, але юридично — undef. Recipe: строк 35 місяців АБО нотаріат + ДРРП.
2. Нотаріат без реєстрації. Сам по собі нотаріат не дає протиставності третім особам — новий власник може не визнати договір. Recipe: одразу після нотаріусу — реєстрація у ДРРП.
3. Нотаріус "не побачив" обтяжень. Об'єкт під арештом / іпотекою. Recipe: замовте довідку з ДРРП самостійно ПЕРЕД відвіданням нотаріуса (back-up перевірка).
4. Без апостиля для іноземних документів. ТОВ-Орендар — резидент Польщі. Recipe: апостилюйте установчі документи + переклад.
5. Нотаріальна довіреність застаріла. Дата довіреності — 6 місяців тому, нотаріус відмовляє. Recipe: свіжа довіреність <30 днів.
FAQ
Що якщо ми вже підписали договір на 3 роки без нотаріату? Юридично — нікчемний. Як виправити: (а) переоформити з нотаріусом задньою датою (формально неправильно); (б) переоформити поточною датою на 35 місяців з продовженнями; (в) оформити з нотаріусом + новий Акт приймання-передачі.
Чи можна обійти нотаріат через ланцюжок коротких договорів (наприклад, 6 договорів по 6 місяців = 3 роки)? Так, технічно. Але якщо суд кваліфікує як єдиний правочин з намiру обходу ст. 793 — нікчемність за ст. 235 ЦКУ. Безпечніше — договір на 35 місяців з автоматичним продовженням.
Чи потрібен нотаріус для договору на 3 роки і 1 день? Так. Закон чітко: «3 роки і більше». Включаючи 3 роки і 1 день.
Чи потрібен нотаріат при пролонгації договору на 11+24=35 місяців через додаткову угоду? Якщо сумарний строк (з урахуванням пролонгації) ≥3 років — потрібен нотаріат на додаткову угоду. Безпечніше — окремий новий договір з 35-місячним строком.
Хто платить за нотаріуса — Орендар чи Орендодавець? Закон не визначає — за домовленістю. Стандартна практика: 50/50 або повністю Орендар (як зацікавлена сторона у захисті).
Що робити при потребі терміново оформити договір? Прискорена реєстрація у ДРРП — 24 години (доплата 1 360 грн). Багато приватних нотаріусів — у день звернення.
AGENTIS — інформаційний інструмент. Не замінює адвоката і не є юридичною консультацією.
Готовий шаблон договору оренди (з опцією нотаріат-warning) — згенеруйте чернетку через AI-генератор AGENTIS.
Пов'язані матеріали: