Довгострокова оренда нежитлового приміщення на 3 роки і більше вимагає нотаріального посвідчення договору (ст. 793 ч. 2 ЦКУ) + державної реєстрації права користування у ДРРП (ст. 794 ЦКУ). Без нотаріату такий договір нікчемний за ст. 220 ЦКУ — він не породжує юридичних наслідків, незалежно від факту виконання сторонами. Без реєстрації у Державному реєстрі речових прав — договір не протиставний третім особам (новому власнику об'єкта при продажу). Виняток: договори держ./комун. майна — нотаріат лише для строків понад 5 років за результатами електронного аукціону ProZorro.
Коли застосовується
- Якорний орендар у бізнес-центрі — IT-компанія орендує 3 поверхи на 5-7 років, інвестує у fit-out + брендинг.
- Виробниче приміщення з обладнанням — інвестиції у верстати + лінії = 1-5 млн грн, потрібний 5-10 річний договір для амортизації.
- Складська логістика клас A — стелажі, sprinkler-системи, IT-WMS — 5-річний договір.
- Магазин у топ-ТРЦ — 3-5 років, fit-out коштом Орендаря.
- Ресторан / fitness / готель — 5-10 років через інвестиції в обладнання + дозволи.
- Drogerie / фарм-мережі — 5-7 років для критичної мережі.
- Корпоративна штаб-квартира — 7-10 років з нотаріатом + реєстрацією.
НЕ застосовується для: оренди житла (глава 59 ЦКУ — інша норма ст. 821 — максимум 5 років без нотаріату), оренди землі (ЗКУ + ЗУ № 161-XIV — інший режим), оренди обладнання / техніки (рухоме майно — нотаріат не потрібен незалежно від строку).
Покроково: оформлення довгострокової оренди
- Узгодьте всі ключові умови. Об'єкт, плата, строк, режим поліпшень, піднайм, exit clause. Чернетку договору підготуйте до відвідання нотаріуса.
- Замовте інформаційну довідку з ДРРП. Через нотаріуса (входить у вартість послуги) або самостійно через https://kap.minjust.gov.ua. Перевіряєте: власника, обтяження, площу, кадастровий номер.
- Перевірте дозволи Орендодавця. Для ЮО — статут + наказ про директора + протокол загальних зборів (за наявності у статуті обмежень на угоди понад певну суму). Для ФОП — паспорт + РНОКПП + витяг з ЄДРПОУ.
- Виберіть нотаріуса. Будь-який нотаріус України (державний або приватний) має право посвідчити договір оренди нерухомості. Тариф — згідно з постановою КМУ № 1228 (для приватного нотаріуса — за домовленістю, типово 0.1-0.5% вартості об'єкта або фіксована сума 5 000-25 000 грн).
- Сторони з'являються особисто. Або через представника з нотаріальною довіреністю. ЮО — директор + печатка + статут. Електронний нотаріат — за ЗУ № 3450-IX можливий за окремими операціями, перевірте з конкретним нотаріусом.
- Нотаріус посвідчує договір. Перевіряє правоздатність сторін, відсутність обтяжень, відповідність законодавству. Видає 2 екземпляри з нотаріальним посвідченням.
- Реєстрація права користування у ДРРП. Через того ж нотаріуса (рекомендовано — швидше) або самостійно через ЦНАП. Тариф реєстрації: ~270 грн (адміністративний збір). Термін: 5 робочих днів (стандартний) або 24 години (прискорений за +1 360 грн).
- Витяг з ДРРП. Підтверджує реєстрацію права користування. Зберігається у обох сторін як ключовий документ.
- Підпишіть Акт приймання-передачі (ст. 795 ЦКУ).
- Обов'язкове повідомлення податкової. Орендодавець-ФОП / ЮО — у звичайному порядку (декларація). Орендар — для віднесення витрат на собівартість потрібен договір + Акт + платіжки.
Тарифи нотаріусів і реєстрації (2026)
| Послуга | Державний нотаріус | Приватний нотаріус |
|---|---|---|
| Посвідчення договору оренди нерухомості | 0.1% від суми договору, мін. 510 грн (ст. 4 ЗУ № 3425-XII) | 5 000 - 25 000 грн (за домовленістю) |
| Перевірка обтяжень + інформаційна довідка з ДРРП | 250 грн (входить у тариф) | 250-500 грн |
| Реєстрація у ДРРП (стандартно 5 днів) | 270 грн | 270 грн + плата нотаріуса 1 000-3 000 грн |
| Прискорена реєстрація 24 год | + 1 360 грн | + 1 360 грн |
| Витяг з ДРРП | 250 грн | 250 грн |
Сумарно для приватного нотаріусу: ~ 8 000-30 000 грн (залежно від суми договору і тарифу нотаріуса).
Переваги нотаріату + реєстрації для Орендаря
- Захист від продажу об'єкта. Якщо Орендодавець продає об'єкт, новий власник зобов'язаний поважати договір оренди (ст. 770 + ст. 794 ЦКУ — переважне право і протиставність).
- Захист від банкрутства Орендодавця. При банкрутстві ЮО-Орендодавця орендний договір зберігається до закінчення строку (правонаступник).
- Підтвердження для контрагентів. Витяг з ДРРП — доказ юридичної адреси для тендерів, банків, контрагентів.
- Іпотека на права орендаря. Іпотека прав за договором оренди можлива (ст. 5 ЗУ № 898-IV) — фінансування під забезпечення.
- Translation у європейські стандарти. Для cross-border бізнесу нотаріальний договір легше визнається у іноземних юрисдикціях (через апостиль).
Альтернатива: договір на 35 місяців з автоматичним продовженням
Найпоширеніший workaround SMB-сегменту:
Строк Договору: 35 (тридцять п'ять) місяців з дати підписання Сторонами Акта приймання-передачі.
Договір продовжується автоматично на тих самих умовах ще на 35 (тридцять п'ять) місяців,
якщо жодна зі Сторін не повідомила іншу про намір припинити Договір не пізніше ніж за
60 (шістдесят) календарних днів до закінчення поточного строку.
Плюси: без нотаріусу, без 8-30K витрат, без реєстрації у ДРРП. Мінуси: при продажу об'єкта новий власник не зобов'язаний поважати договір (без захисту ст. 794 ЦКУ); складніше довести довгострокові інвестиції у поліпшення.
Часті помилки
1. Договір 36 місяців без нотаріату — нікчемний. Найпоширеніша помилка. Сторони підписали, виконують, але юридично — undef. Recipe: строк 35 місяців ИЛИ повний пакет нотаріат + ДРРП.
2. Нотаріат без реєстрації. Сам факт нотаріату не дає протиставності третім особам. Recipe: одразу після нотаріуса — реєстрація у ДРРП через того ж нотаріуса.
3. Без апостилю для іноземного Орендаря. ТОВ-Орендар з резидентством у Кіпру / Польщі — потрібно апостилювати установчі документи + переклад. Recipe: якщо одна зі сторін — нерезидент, узгодьте процедуру з нотаріусом заздалегідь.
4. Без переходу прав при продажу об'єкта. Якщо договір не зареєстрований — Орендар у вразливому стані. Recipe: обов'язково реєстрація у ДРРП.
5. Невідокремлювані поліпшення без письмової згоди. Орендар вкладає у fit-out 5-10 млн грн без оформлення → не відшкодовуються (ст. 770 ч. 5 ЦКУ). Recipe: письмове узгодження + кошторис ПЕРЕД роботами.
6. Без формули зміни плати на 5-10 років. Інфляція 5-15% / рік знецінює фікс. ставку. Recipe: CPI Держстату або фікс. коефіцієнт + cap 10% / рік.
7. Без exit clause. Стандартні pre-build — без права раннього виходу. Recipe: опція раннього розірвання після N років з notice 6-12 місяців + штраф 3-6 міс орендної плати.
Переважне право Орендаря (ст. 822 ЦКУ для житла + аналогічні норми)
Для довгострокової оренди (≥3 років) Орендар має переважне право на укладення договору на новий строк (за умови добросовісного виконання попереднього). Орендодавець зобов'язаний:
- За 3 місяці до закінчення строку — повідомити Орендаря про намір продовжити чи не продовжувати.
- Якщо новий орендний договір на тих самих умовах — пріоритет у поточного Орендаря.
- Якщо умови гірші для Орендодавця — Орендодавець має право обрати нового Орендаря.
При порушенні — Орендар може вимагати укладення договору з ним або відшкодування збитків через суд.
FAQ
Чи може ФОП орендувати на 7 років без нотаріату? Ні. ст. 793 ч. 2 ЦКУ — для будь-якого Орендаря (ФОП / ЮО / фізособа). Альтернатива — 35 місяців з автоматичним продовженням.
Що краще — приватний чи державний нотаріус? Юридично — однаково (ст. 36 ЗУ № 3425-XII). Практично — приватні нотаріуси працюють швидше, мають кращу клієнтську підтримку, дорожче. Державні — повільніше, дешевше, фіксовані тарифи.
Чи можна заздалегідь домовитися про продовження на 35 місяців з автоматичним пролонгуванням до 10 років? Так, але якщо виконання договору фактично триває >3 років, ризик переКваліфікації судом як договору на 36+ місяців → нікчемність. Безпечніше: після 33 місяців — підписати Acceptance Notice про продовження, або переоформити з нотаріусом.
Що робити, якщо нотаріус відмовляється посвідчити договір? ст. 49 ЗУ № 3425-XII — нотаріус відмовляє лише з законних підстав (правочин суперечить закону, особа недієздатна, документи фальшиві). У разі неправомірної відмови — оскарження до Мін'юсту.
Як швидко можна зареєструвати договір у ДРРП? Стандартно 5 робочих днів. Прискорено — 24 години (доплата ~1 360 грн). Через нотаріуса — у день посвідчення можливо.
AGENTIS — інформаційний інструмент. Не замінює адвоката і не є юридичною консультацією.
Готовий шаблон довгострокового договору оренди ≥3 років з нотаріатом — згенеруйте чернетку через AI-генератор AGENTIS.
Пов'язані матеріали: