Стаття 793 Цивільного кодексу України встановлює обов'язкову нотаріальну форму договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) для строків 3 роки і більше. Відкриває § 4 глави 58 ЦКУ — спеціальні правила для нерухомості. Без нотаріального посвідчення такий договір нікчемний за ст. 220 ЦКУ. Винятки — для оренди державного / комунального майна нотаріат потрібен лише при строках понад 5 років за результатами електронного аукціону. Доповнюється ст. 794 ЦКУ — обов'язкова реєстрація права користування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Текст ст. 793 ЦКУ (актуальна редакція 2026)
Стаття 793. Форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п'ять років.
Сфера застосування
Що ВХОДИТЬ у сферу ст. 793 ЦКУ
- Будівлі — окремо стоячі або у складі комплексу, з фундаментом, несучими конструкціями.
- Капітальні споруди — стаціонарні споруди господарського / промислового призначення (склади, цехи, ангари, ферми).
- Окремі частини будівлі / споруди — поверх, кабінет, приміщення з самостійним входом.
Що НЕ ВХОДИТЬ у сферу ст. 793 ЦКУ
- Квартири / житлові будинки — окрема глава 59 ЦКУ (ст. 810-826), ст. 811 — лише письмова форма незалежно від строку. Підтверджено Постановою КЦС ВС від 25.09.2019 у справі №591/8014/16-ц.
- Земельні ділянки — окремий режим за ЗКУ № 2768-III + ЗУ № 161-XIV «Про оренду землі». Реєстрація обов'язкова для всіх договорів.
- Тимчасові споруди — кіоски, контейнери, шатри, павильйони — не є капітальними спорудами за ДБН А.2.2-3-2014.
- Рухоме майно — обладнання, авто, спецтехніка — нотаріат не потрібен незалежно від строку.
Структура норми
Частина 1 — письмова форма
Будь-який договір найму нерухомості — обов'язково у письмовій формі.
Усний договір — нечинний (ст. 218 ЦКУ — недотримання форми).
Електронний документ з КЕП = письмова форма (ст. 18 ЗУ № 851-IV).
Частина 2 — нотаріат при ≥3 роках
| Умова | Нотаріат? |
|---|---|
| Строк <3 років, приватне майно | НІ |
| Строк 3 роки рівно (або більше), приватне майно | ТАК |
| Строк <3 років, державне / комунальне майно | НІ |
| Строк 3-5 років, державне / комунальне майно (через ProZorro) | НІ (ст. 793 ч. 2) |
| Строк >5 років, державне / комунальне майно (через ProZorro) | ТАК |
| Строк >5 років, державне майно (без ProZorro) | За загальним правилом (специфічні підстави) |
Мета норми
Обов'язковий нотаріат для довгострокових договорів забезпечує:
- Захист прав сторін — нотаріус перевіряє дієздатність, правоздатність, відсутність обтяжень.
- Запобігання шахрайству — підпис у присутності нотаріуса виключає підробку.
- Достовірність документу — нотаріальний акт = публічний документ, доказова сила.
- Реєстрація в ДРРП через нотаріуса — захист від продажу об'єкта.
- Правонаступність — при банкрутстві / смерті Орендодавця договір зберігається.
- Іпотека на права орендаря — можлива тільки для нотаріальних договорів (ст. 5 ЗУ № 898-IV).
Наслідки порушення ст. 793 ЦКУ
Договір без нотаріату (≥3 роки)
- Нікчемний за ст. 220 ЦКУ — не породжує юридичних наслідків.
- Виконання може продовжуватися фактично, але юридично — undef.
- При спорі суд відмовить у захисті прав за договором.
- Витрати, понесені у виконання — підлягають поверненню за ст. 1212 ЦКУ (безпідставне збагачення).
Виправлення ситуації
- Підписати новий договір з нотаріусом на 35 місяців (без нотаріату) АБО на повний строк з нотаріатом.
- Переоформити поточною датою у нотаріуса, з визнанням недіючості попереднього.
- Через суд — встановлення факту користування (рідко успішно).
Зв'язок з ст. 794 ЦКУ — реєстрація у ДРРП
Ст. 794 ЦКУ встановлює: право користування за договором найму будівлі ≥3 років підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Без реєстрації:
- Договір не протиставний третім особам (новому власнику при продажу об'єкта).
- Орендар не може посилатися на нього у відносинах з іпотекодержателями.
- Реєстрація — гарантія захисту довгострокових інвестицій (fit-out).
Тариф реєстрації (2026):
- Стандартно (5 робочих днів): 270 грн.
- Прискорено (24 години): + 1 360 грн.
- Через нотаріуса в день підписання — рекомендовано.
Судова практика
Постанова КЦС ВС від 25.09.2019 у справі №591/8014/16-ц
«Необґрунтованим є застосування до спірних правовідносин правил ст. 793 ЦК України щодо нотаріального посвідчення договору, оскільки правила наведеної статті стосуються договору найму будівлі або капітальної споруди, якою не є квартира, передана у найм».
Висновок: для квартир — лише ст. 811 ЦКУ (письмова форма), без нотаріату незалежно від строку.
Постанова Кабміну № 1228 (тарифи нотаріусів)
Регулює мінімальний тариф державних нотаріусів — 0.1% від суми договору, мін. 510 грн.
Постанова КМУ № 634 (27.05.2022, ред. 2024+)
Особливості оренди державного / комунального майна у період воєнного стану — скорочені строки, мораторії, спеціальні правила тендеру.
Покроково: оформлення договору з нотаріатом
- Узгодьте всі умови з Орендодавцем (предмет, плата, строк, поліпшення).
- Замовте довідку з ДРРП — перевірка обтяжень.
- Зберіть документи:
- Орендодавець: правовстановлюючий + БТІ + статут (ЮО).
- Орендар: статут / РНОКПП / паспорт.
- Виберіть нотаріуса (приватний / державний).
- З'явіться особисто (або довірена особа з нотаріальною довіреністю).
- Нотаріус посвідчує договір (тариф 5 000-30 000 грн для приватного).
- Реєстрація у ДРРП через нотаріуса (270 грн + плата нотаріуса 1 000-3 000 грн).
- Витяг з ДРРП — ключовий документ.
- Акт приймання-передачі (ст. 795 ЦКУ).
- Оновіть ЄДРПОУ (для ТОВ-Орендаря — нова адреса місцезнаходження).
Альтернативи нотаріату
- Договір на 35 місяців з автоматичним продовженням — без нотаріусу.
- Серія коротких договорів (12 + 12 + 12 місяців) — ризик переКваліфікації як єдиного правочину.
- Договір на 23 місяці + опція укладення нового — без нотаріусу, потребує дисципліни сторін.
FAQ
Чи потрібен нотаріат для договору на 3 роки 1 день? Так. Закон чітко: «3 роки і більше». 3 роки 1 день — потребує нотаріусу.
Чи можна обійти нотаріат через електронний нотаріат? Електронний нотаріат за ЗУ № 3450-IX — доступний для частини операцій. Договір оренди нерухомості — поки що зберігається переважно паперовий формат, але з можливістю електронного посвідчення у нотаріусів, що приєдналися до системи.
Чи поширюється ст. 793 на оренду паркомісця? Залежить від кваліфікації паркомісця у БТІ. Якщо це окрема частина капітальної споруди (підземний паркінг) — так. Якщо це частина земельної ділянки (відкритий паркінг) — ні (ЗКУ + ЗУ № 161-XIV).
Що робити, якщо нотаріус знаходить обтяження на об'єкт? Нотаріус відмовить у посвідченні. Орендодавець має зняти обтяження (виплатити іпотеку, оскаржити арешт) або сторони приймають ризик через окремі застереження (рідко).
Чи нотаріус несе відповідальність за помилку? Так. Нотаріус (приватний) — обов'язкове страхування професійної відповідальності за ЗУ № 3425-XII. Державний — відповідає за рахунок державного бюджету.
AGENTIS — інформаційний інструмент. Не замінює адвоката і не є юридичною консультацією.
Готовий шаблон довгострокового договору оренди ≥3 років з нотаріат-warning — згенеруйте чернетку через AI-генератор AGENTIS.
Зовнішні джерела: Цивільний кодекс на zakon.rada.gov.ua · Закон про нотаріат № 3425-XII.
Пов'язані матеріали: