Стаття 759 ЦКУ — поняття договору найму (оренди) 2026

Стаття 759 Цивільного кодексу України встановлює базове поняття договору найму (оренди): «За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк». Це відкривальна стаття глави 58 ЦКУ (ст. 759-786) — «Найм (оренда)». Терміни «найм» і «оренда» у цивільному законодавстві України вживаються як синоніми. Ст. 759 ЦКУ є базисною нормою для всієї підприємницької нежитлової оренди (офіси, склади, магазини, виробничі приміщення, обладнання, транспорт). Регулюється ЦКУ № 435-IV від 16.01.2003, у редакції з останніми змінами 2024-2026 рр.

Текст ст. 759 ЦКУ

Стаття 759. Договір найму

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Ключові елементи договору найму

1. Дві сторони

Наймодавець (Орендодавець) — особа, що передає майно (власник або уповноважена особа).
Наймач (Орендар) — особа, що приймає майно у користування.

Стороною може бути: ЮО (ТОВ, ТДВ, АТ), ФОП (фізособа-підприємець), фізособа без статусу підприємця, державний / комунальний орган.

2. Передача майна

Може бути реальна (майно фактично передано в момент укладення) або консенсуальна (зобов'язання передати у майбутньому).
Передача оформлюється Актом приймання-передачі (ст. 795 ЦКУ — для нерухомості).

3. Користування за плату

Плата — обов'язкова ознака. Безоплатна оренда — це позичка (ст. 827-836 ЦКУ — інший правовий інститут).
Форма плати: гривня, USD/EUR-еквівалент за курсом НБУ (ст. 524, 533 ЦКУ), % від обороту (для ритейлу), у формі майна або послуг (рідше).

4. Певний строк

Може бути визначеним (1 рік, 5 років, 24 місяці) або невизначеним (з правом припинення з notice 1 / 3 місяці, ст. 763 ЦКУ).
Максимальний строк законом для нежитлової оренди НЕ обмежений (на відміну від житла — 5 років за ст. 821 ЦКУ).

Зв'язок з іншими статтями глави 58

Стаття	Тема	Що регулює
ст. 760 ЦКУ	Предмет договору	Неспоживна річ з індивідуальними ознаками
ст. 761 ЦКУ	Право передачі у найм	Власник або уповноважена особа
ст. 762 ЦКУ	Плата за користування	Розмір, порядок, зміна
ст. 763 ЦКУ	Строк договору	Визначений / невизначений
ст. 765 ЦКУ	Передача майна	Стан, придатний для використання
ст. 766 ЦКУ	Наслідки невиконання	Право Орендаря на розірвання
ст. 768 ЦКУ	Цільове використання	За призначенням, передбаченим договором
ст. 770 ЦКУ	Поліпшення	Відокремлювані / невідокремлювані
ст. 773 ЦКУ	Дбайливе ставлення	Збереження майна
ст. 774 ЦКУ	Повернення майна	У стані з урахуванням природного зносу
ст. 776 ЦКУ	Поточний ремонт	Орендар (за замовч.)
ст. 778 ЦКУ	Капітальний ремонт	Орендодавець (за замовч.)
ст. 781-784 ЦКУ	Припинення договору	Підстави + наслідки
ст. 785 ЦКУ	Піднайм	За згодою Орендодавця
ст. 786 ЦКУ	Спадкування прав	Перехід прав до спадкоємців
ст. 793-797 ЦКУ	Найм будівлі / споруди	Особливості нерухомості (нотаріат, ДРРП)

Спеціальні види оренди (особливості регулювання)

ч. 2 ст. 759 ЦКУ дозволяє законом передбачати особливості укладення та виконання договорів найму. Серед них:

§ 2 глави 58 (ст. 787-791) — Прокат: для побутових цілей, фізособи. НЕ застосовується для бізнесу.
§ 3 глави 58 (ст. 792) — Найм земельної ділянки: регулюється ЗКУ № 2768-III + ЗУ № 161-XIV «Про оренду землі». Окремий правовий режим.
§ 4 глави 58 (ст. 793-797) — Найм будівлі / капітальної споруди: нотаріат для ≥3 років (ст. 793), реєстрація у ДРРП (ст. 794).
Глава 59 (ст. 810-826) — Найм житла: для квартир, будинків. Окремий режим (ст. 811 — письмова форма; ст. 821 — макс. 5 років).
§ 6 глави 58 (ст. 798-805) — Найм транспортного засобу: окремі правила для авто.
Лізинг (ст. 806-809 ЦКУ + ЗУ № 2999-IV): фінансовий і оперативний лізинг — ОКРЕМИЙ правовий режим, регулятор НБУ.

Виключення зі сфери застосування

Ст. 759 ЦКУ НЕ застосовується для:

Іпотеки — ЗУ № 898-IV (інший правовий інститут — забезпечення зобов'язання нерухомим майном).
Договору купівлі-продажу з відстроченим платежем — глава 54 ЦКУ.
Договорів про надання послуг (ст. 901 ЦКУ) — тимчасове користування активами як частина послуги (наприклад, коворкінг, hotel rooms — short-term).
Користування за безкоштовним договором (позичка) — ст. 827-836 ЦКУ.
Господарського (зовнішньоекономічного) контракту з нерезидентом — ст. 759 ЦКУ застосовується ТАК, але з урахуванням ЗУ «Про зовнішньоекономічну діяльність» № 959-XII.

Скасований ГКУ — критично!

ЗУ № 4196-IX від 28.08.2025 скасував Господарський кодекс України (ГКУ № 436-15), що раніше регулював підприємницьку оренду паралельно з ЦКУ. У договорах оренди у 2026 році:

НЕ цитувати ст. 283-291 ГКУ (регулювали оренду у сфері господарювання).
НЕ використовувати конструкції «господарський договір оренди» — це скасована термінологія.
Тільки ЦКУ (глава 58) + спеціальні закони (ЗУ № 2269-XII «Про оренду державного і комунального майна» для держ.майна, ЗУ № 161-XIV «Про оренду землі»).

Шаблони і договори, що посилаються на ГКУ — потенційний ризик при суді (хоча самі правовідносини, виходячи з фактів, перейменовуються на ЦКУ).

Судова практика

Постанова Великої Палати ВС від 11.09.2024 у справі №500/5194/16

При стягненні судом заборгованості за орендою у валютному еквіваленті сума у гривнях визначається за офіційним курсом НБУ на день виконання судового рішення (а не на день укладення договору). Підтверджує застосування ст. 524, 533 ЦКУ до орендних відносин.

Постанова КЦС ВС від 25.09.2019 у справі №591/8014/16-ц

Правила ст. 793 ЦК щодо нотаріального посвідчення стосуються договору найму будівлі або капітальної споруди, якою НЕ є квартира, передана у найм (для житла діє ст. 811).

Постанова КГС ВС (2024)

Розмір витрат Орендаря на капремонт / реконструкцію НЕ дорівнює розміру поліпшення, що Орендодавець зобов'язаний компенсувати — компенсації підлягає збільшена ринкова вартість майна (ст. 770 ЦКУ).

Формування договору на підставі ст. 759 ЦКУ

При укладенні договору оренди Сторони повинні забезпечити:

Найменування і повна ідентифікація сторін (ЄДРПОУ для ЮО, РНОКПП для ФОП / фізособи).
Чіткий опис предмета (ст. 760 ЦКУ — індивідуальні ознаки).
Розмір, валюта, порядок плати (ст. 762 ЦКУ).
Строк (ст. 763 ЦКУ).
Передача майна (ст. 765 ЦКУ + Акт приймання-передачі).
Цільове призначення (ст. 768 ЦКУ).
Поліпшення (ст. 770 ЦКУ — режим відокремлюваних / невідокремлюваних).
Ремонт (ст. 776, 778 ЦКУ — поточний / капітальний).
Піднайм (ст. 785 ЦКУ).
Припинення (ст. 781-784 ЦКУ).

Для нерухомості ≥3 років — додатково нотаріат + ДРРП (ст. 793, 794 ЦКУ).

FAQ

Чи є різниця між «найм» і «оренда»? Юридично — ні. Ст. 759 ЦКУ використовує обидва терміни як синоніми: «За договором найму (оренди)». На практиці у бізнес-середовищі частіше — «оренда».

Чи може фізособа без ФОП бути Орендодавцем? Так. ст. 759 ЦКУ не обмежує сторону. Але Орендар-ЮО зобов'язаний утримати ПДФО 18% + ВЗ 5% з виплати фізособі (ст. 170.1 ПКУ).

Чи можна укласти договір оренди безкоштовно (без плати)? Ні. Плата — обов'язкова ознака за ст. 759 ЦКУ. Безоплатне користування = позичка (ст. 827 ЦКУ — ОКРЕМИЙ договір).

Чи поширюється ст. 759 ЦКУ на оренду державного майна? Так, як загальна норма. Спеціальні правила — ЗУ № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (тендерний механізм, типові договори, ProZorro).

Що таке «неспоживна річ» у ст. 760 ЦКУ? Неспоживна річ — та, що при користуванні не знищується і зберігає свої властивості (приміщення, авто, техніка). Споживні (продукти, паливо) — не можуть бути предметом оренди (вони знищуються).

AGENTIS — інформаційний інструмент. Не замінює адвоката і не є юридичною консультацією.

Готовий шаблон договору оренди на основі ст. 759-786 ЦКУ — згенеруйте чернетку через AI-генератор AGENTIS.

Зовнішні джерела: Цивільний кодекс на zakon.rada.gov.ua.

Пов'язані матеріали:

Інформація носить довідковий характер і не є юридичною консультацією. Для вирішення конкретної ситуації скористайтесь AI-аналізом.

Стаття 759 ЦКУ — поняття договору найму (оренди) 2026 | AGENTIS