Як скласти договір оренди нежитлового приміщення для ТОВ або ФОП 2026 — це 10-крокова процедура, що починається з перевірки права власності Орендодавця у Державному реєстрі речових прав (ДРРП) і закінчується підписанням Акта приймання-передачі (ст. 795 ЦКУ). Ключові правові норми: глава 58 ЦКУ (ст. 759-786) для основних умов, ст. 793 ЦКУ для нотаріальної форми (договори ≥3 років), ст. 794 ЦКУ для державної реєстрації, ст. 770 ЦКУ для режиму поліпшень, ст. 524, 533 ЦКУ для валютного застереження.
Покроковий алгоритм
Замовте інформаційну довідку з ДРРП на об'єкт оренди (https://kap.minjust.gov.ua, тариф ~250 грн). Перевіряєте: власника, обтяження (іпотека, арешт), площу, кадастровий номер.
Перевірте правоздатність Орендодавця.
- Для ЮО: статут + наказ про директора + виписка з ЄДРПОУ (https://usr.minjust.gov.ua).
- Для ФОП: паспорт + РНОКПП + витяг з ЄДРПОУ.
- Для фізособи: паспорт + РНОКПП + правовстановлюючий документ на майно.
- Для нерезидентів: апостиль установчих документів + переклад нотаріальний.
Класифікуйте об'єкт.
- Нежитлове приміщення (офіс, склад, магазин, виробництво, готель, fitness, ресторан) → цей шаблон.
- Обладнання / транспорт (рухоме майно) → цей шаблон, без нотаріату.
- Земельна ділянка → ОКРЕМИЙ шаблон (ЗКУ № 2768-III + ЗУ № 161-XIV).
- Житло → шаблон
dogovir-naymu-zhytla.
Виберіть строк договору.
- До 3 років → письмова форма достатня (ст. 793 ч. 1 ЦКУ).
- ≥3 років → обов'язково нотаріат + ДРРП (ст. 793 ч. 2, ст. 794 ЦКУ). Без нотаріату — нікчемний (ст. 220 ЦКУ).
- Альтернатива: 35 місяців з автоматичним продовженням (без нотаріату).
Узгодьте орендну плату і формулу.
- Гривня фікс: «20 000 грн / місяць».
- USD/EUR-еквівалент: «2 000 USD за курсом НБУ на день платежу, виконання у гривнях» (ст. 524, 533 ЦКУ).
- Формула зміни: CPI Держстату або фікс. коефіцієнт ≤10% / рік. Не частіше 1 раз на рік (ст. 762 ч. 3 ЦКУ).
Гарантійний депозит.
- Типово 1-2 місяці орендної плати (офіс), 2-3 місяці (склад / виробництво).
- Спосіб повернення: банківський переказ протягом 5-10 робочих днів після Акта повернення без зауважень.
Розподіліть комунальні платежі.
- A: Орендар сплачує безпосередньо постачальникам.
- B: У складі орендної плати.
- C: Пропорційний розподіл по площі (для бізнес-центрів — service charge).
Поліпшення (ст. 770 ЦКУ).
- Відокремлювані: власність Орендаря, можна забрати при поверненні.
- Невідокремлювані: тільки за письмовою згодою Орендодавця, з компенсацією у розмірі збільшеної ринкової вартості (Постанова КГС ВС 2024).
- Без згоди → не відшкодовуються (ст. 770 ч. 5 ЦКУ).
Піднайм (ст. 785 ЦКУ).
- Заборонений / за письмовою згодою / без обмежень.
- На строк не довше основного договору.
- Без згоди → підстава для розірвання (ст. 783 ЦКУ).
Акт приймання-передачі (ст. 795 ЦКУ) при початку оренди + Акт повернення при припиненні.
- Опис стану + фотофіксація + перелік меблів/обладнання + показники лічильників.
- Без Акта оренда не вважається фактично переданою.
Обов'язкові реквізити договору оренди
| # | Реквізит | Норма | Що містити |
|---|---|---|---|
| 1 | Найменування Сторін | ст. 638, 759 ЦКУ | ЮО: повна назва + ЄДРПОУ + представник; ФОП: ПІБ + РНОКПП; фізособа: ПІБ + паспорт |
| 2 | Предмет договору | ст. 760 ЦКУ | Детальний опис об'єкта оренди (адреса, площа, кадастр.№, технічні характеристики) |
| 3 | Строк оренди | ст. 763 ЦКУ | Початок / тривалість / закінчення; пролонгація |
| 4 | Орендна плата | ст. 762 ЦКУ | Розмір + валюта + порядок розрахунків + формула зміни |
| 5 | Передача об'єкта | ст. 765, 795 ЦКУ | Акт приймання-передачі як Додаток |
| 6 | Цільове призначення | ст. 768 ЦКУ | Конкретно: офіс, склад, магазин, виробництво |
| 7 | Ремонт | ст. 776, 778 ЦКУ | Поточний — Орендар; капітальний — Орендодавець (за замовч.) |
| 8 | Поліпшення | ст. 770 ЦКУ | Режим відокремлюваних / невідокремлюваних + порядок узгодження |
| 9 | Піднайм | ст. 785 ЦКУ | Заборонений / за згодою / вільний |
| 10 | Розірвання | ст. 781-784 ЦКУ | Підстави + порядок повідомлення + штрафи |
| 11 | Форс-мажор | ст. 617 ЦКУ + ЗУ № 2120-IX | Сертифікат ТПП + воєнний стан |
| 12 | Реквізити сторін | — | Банк, IBAN, телефон, email; КЕП-реквізити (за наявності) |
Часті помилки
1. Без перевірки права власності. Підписали договір з людиною, що не власник → недійсність + втрати. Recipe: обов'язкова довідка з ДРРП ПЕРЕД підписанням.
2. Договір на 36 місяців без нотаріату. Найпоширеніша помилка SMB. Нікчемний. Recipe: строк 35 місяців АБО нотаріат + ДРРП.
3. Без формули зміни плати. Орендодавець підвищує плату довільно. Recipe: ст. 762 ч. 3 ЦКУ + чітка формула (CPI / коефіцієнт / курс).
4. USD без застереження. Технічно порушення ст. 533 ЦКУ. Recipe: «N USD за курсом НБУ на день платежу».
5. Без Акта приймання-передачі. Спір про дату початку і стан. Recipe: ст. 795 ЦКУ — обов'язковий Акт.
6. Без чіткого режиму комунальних. Виставлення претензій. Recipe: Розділ 5 — режим A/B/C + дедлайни.
7. Невідокремлювані поліпшення без згоди. Не відшкодовуються. Recipe: письмова згода ПЕРЕД роботами.
8. ФОП-2 → ЮО на загальній. ст. 291.4 ПКУ. Recipe: ФОП-3 (5%) або загальна.
9. Цитування ГКУ. ГКУ скасовано (ЗУ № 4196-IX). Recipe: тільки ЦКУ + ПКУ.
10. Без exit clause. Стандартний штраф 6-12 міс. Recipe: опція раннього розірвання після N років.
FAQ
Чи потрібен договір оренди у письмовій формі? Так. ст. 793 ч. 1 ЦКУ для нерухомості — обов'язково. Для рухомого майна (обладнання, авто) — рекомендована письмова для доказів.
Чи можна укласти договір через КЕП? Так, для строків <3 років (ст. 18 ЗУ № 851-IV). Для ≥3 років — нотаріус (особисто або електронний нотаріат за ЗУ № 3450-IX).
На який мінімальний строк можна укласти договір оренди? Законом не обмежений. Ринкова практика — від 1 місяця (короткострокова) до 10 років (довгострокова з нотаріатом).
Що робити, якщо Орендодавець не передає об'єкт у строк? ст. 766 ЦКУ — Орендар має право: (а) вимагати передачі + збитки; (б) розірвати договір + повернути депозит + збитки.
Чи можна змінити умови договору в процесі? Так, Додатковою угодою. Якщо основний договір нотаріальний → Додаткова угода також нотаріальна.
AGENTIS — інформаційний інструмент. Не замінює адвоката і не є юридичною консультацією.
Готовий шаблон договору оренди з 12 розділами + Annex (Акт приймання-передачі) — згенеруйте чернетку через AI-генератор AGENTIS.
Пов'язані матеріали: