Глава 59 Цивільного кодексу України містить статті 810-826, які регулюють договір найму (оренди) житла у приватному цивільному обороті. Глава визначає форму договору, предмет, сторони, строки, плату, права та обов'язки, підстави розірвання. Письмова форма обов'язкова (ст. 811 ЦКУ); максимальний строк — 5 років (ст. 821 ЦКУ); зміна плати — не частіше 1 разу на рік (ст. 820 ч. 3 ЦКУ).
Дисклеймер. Сторінка має інформаційний характер. Для застосування у конкретній справі звертайтесь до юриста.
Структура глави 59 ЦКУ: статті 810-826
| Стаття | Предмет регулювання |
|---|---|
| 810 | Договір найму житла — поняття та сфера дії |
| 811 | Форма договору |
| 812 | Предмет договору |
| 813 | Сторони у договорі |
| 814 | Правонаступність у договорі |
| 815 | Обов'язки наймача |
| 816 | Особи, які проживають разом з наймачем |
| 817 | Тимчасові мешканці |
| 818 | Піднайм |
| 819 | Ремонт житла |
| 820 | Плата за житло |
| 821 | Строк договору |
| 822 | Переважні права наймача |
| 823 | Право наймача за безперервного користування |
| 824 | Заміна наймача |
| 825 | Розірвання договору |
| 826 | Наслідки розірвання |
Стаття 810: Поняття договору найму житла
Текст норми (короткий виклад): За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачу) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Сфера дії. Найм житла, що належить до державного або комунального житлового фонду, а також соціального житла, регулюється спеціальним законодавством (ЖК УРСР, ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення»). Глава 59 застосовується до приватної оренди.
Текст статті на zakon.rada.gov.ua →
Стаття 811: Форма договору
Письмова форма обов'язкова. Усна домовленість позбавляє сторону права посилатися на показання свідків для підтвердження умов договору (постанова КЦС ВС від 24.04.2019 у справі №521/18393/16-ц).
Нотаріальне посвідчення — за статтею 793 ЦКУ:
- строк ≥ 3 років → обов'язковий нотаріат + державна реєстрація права наймача у ДРРП;
- строк до 3 років → нотаріат не обов'язковий.
Деталі — Договір найму житла понад 3 роки.
Стаття 812: Предмет договору
Предметом договору найму житла є житло — квартира або її частина, житловий будинок або його частина, а також інше житлове приміщення, яке відповідає санітарним і технічним вимогам.
У договорі обов'язково зазначаються:
- адреса (область, місто, вулиця, будинок, квартира);
- площа (загальна та житлова);
- кількість кімнат;
- реєстраційний номер у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
Стаття 813: Сторони у договорі
Наймодавець — власник житла або уповноважена ним особа. Наймач — за загальним правилом фізична особа.
Юридичні особи та ФОП теж можуть бути наймачами, якщо житло використовується виключно для проживання конкретних фізичних осіб (працівників, відряджених). Це покриває корпоративну оренду.
Стаття 815: Обов'язки наймача
Наймач зобов'язаний:
а) використовувати житло лише для проживання; б) забезпечувати збереження житла та підтримувати його у належному стані; в) своєчасно вносити плату за житло; г) самостійно вносити плату за комунальні послуги (якщо інше не встановлено договором).
Quotable: Стаття 815 покладає на наймача позитивний обов'язок — підтримувати житло у належному стані. Це не зводиться до «не псувати» — це включає звичайне санітарне утримання.
Стаття 819: Ремонт житла
| Тип ремонту | Хто несе | Норма |
|---|---|---|
| Поточний ремонт | Наймач | ст. 819 ч. 2 ЦКУ |
| Капітальний ремонт | Наймодавець | ст. 819 ч. 3 ЦКУ |
| Природний знос | Не вважається пошкодженням, не покривається | усталена практика |
Договором сторони можуть передбачити інше — наприклад, поточний ремонт за рахунок наймодавця у зачет плати.
Детальний розбір — Хто платить за ремонт у орендованій квартирі.
Стаття 820: Плата за житло
Розмір плати встановлюється сторонами договору у гривні.
Зміна плати:
- допускається не частіше одного разу на рік;
- лише за письмовою згодою обох сторін;
- одностороннє підвищення наймодавцем — підстава для відмови наймача.
Постанова КЦС ВС від 07.08.2024 у справі №757/18462/21-ц: відсутність прямо погодженого розміру плати не означає, що договір є неукладеним. Суд може застосувати ринкові ставки за ст. 632 ЦКУ. Однак це не повинно ставати правилом — завжди фіксуйте суму письмово.
Детальний розбір — Стаття 820 ЦКУ: Плата за житло.
Стаття 821: Строк договору
Максимальний строк — 5 років.
Якщо строк не вказано — договір вважається укладеним на 5 років.
Якщо строк перевищує 5 років — договір нікчемний у частині, що перевищує 5 років.
Стаття 822: Переважні права наймача
Наймач має переважне право:
а) на продовження договору на новий строк; б) на придбання житла, якщо наймодавець вирішить його продати (за умови належного виконання обов'язків).
Умова реалізації: наймач має повідомити наймодавця про свій намір за 3 місяці до закінчення строку договору.
Постанова КЦС ВС від 06.11.2019 у справі №756/8879/17: якщо після закінчення строку наймач продовжує користуватися житлом, а наймодавець не заперечує протягом 1 місяця — договір вважається поновленим на той самий строк (ч. 3 ст. 822 ЦКУ).
Стаття 825: Розірвання договору
Три механізми:
- За взаємною згодою сторін — додаткова угода.
- За ініціативою наймача — у будь-який час, з письмовим попередженням за 3 місяці.
- За ініціативою наймодавця через суд — за підставами:
- невнесення плати протягом 3 місяців поспіль;
- руйнування або псування житла наймачем;
- використання житла не за призначенням;
- систематичне порушення прав сусідів;
- незаконний піднайм.
Постанова КЦС ВС від 13.02.2020 у справі №372/1036/17: виселення наймача можливе виключно на підставі судового рішення. Самовільне виселення (зміна замків, винесення речей) — порушення ст. 825 і підстава для компенсації наймачу.
Детальний розбір — Розірвання договору найму житла.
Як застосовується глава 59 на практиці: 3 типові кейси
Кейс 1. Спір про розмір плати
Ситуація: наймодавець хоче підвищити плату через 6 місяців з 12 000 до 15 000 грн.
Норма: ст. 820 ч. 3 ЦКУ — не частіше 1 разу на рік.
Висновок: наймач має право відмовитися від підвищення; договір продовжує діяти на старій ціні до спливу року.
Кейс 2. Невнесення плати
Ситуація: наймач не платить 4 місяці поспіль.
Норма: ст. 825 ч. 1 ЦКУ — після 3 місяців прострочки наймодавець має право вимагати розірвання.
Висновок: наймодавець подає позов до суду; виселення лише за рішенням.
Кейс 3. Невказаний строк
Ситуація: у договорі не вказано строк.
Норма: ст. 821 ч. 1 ЦКУ — 5 років за замовчуванням.
Висновок: договір діє 5 років; для дострокового виходу наймачу треба попередити за 3 місяці (ст. 825 ч. 2).
Зв'язок з іншими нормами
- Глава 58 ЦКУ (загальні положення про найм) — застосовується субсидіарно до глави 59.
- Глава 63 ЦКУ (послуги) — для відмежування від готельних послуг (ст. 901 ЦКУ).
- ЖК УРСР — соціальний найм, окремий режим.
- ЗУ «Про оренду житла з викупом» — специфічна модель, окремі правила.
- Сімейний кодекс ст. 65 — згода другого з подружжя.
- ЦКУ ст. 358, 369 — згода співвласників.
- ПКУ ст. 167.1, 170.1 — оподаткування доходу від найму.
Часті помилки тлумачення
❌ «Глава 59 ЦКУ — для усієї оренди житла» — НІ. Соціальний найм, готельні послуги, оренда з викупом — окремі режими.
❌ «Можна змінити плату два рази на рік за згодою сторін» — НІ. Стаття 820 ч. 3 — імперативна норма; договірне виключення нікчемне.
❌ «5-річний строк за замовчуванням можна обійти, не вказавши строк» — НІ. Не вказати = автоматично 5 років.
❌ «Виселення можна провести самостійно після закінчення строку» — НІ. Тільки через суд (ст. 825, постанова КЦС ВС 13.02.2020).
❌ «Договір на 7 років недійсний повністю» — НІ. Нікчемний лише у частині понад 5 років (ст. 215 ЦКУ).
Що ви отримаєте у згенерованому AGENTIS договорі
Генератор AGENTIS формує договір строго за главою 59 ЦКУ:
- Преамбула — посилання на ст. 810 ЦКУ + ідентифікація сторін за ст. 813.
- Предмет — структура за ст. 812 (адреса, площа, ДРРП-номер).
- Строк — date pickers з валідацією на 5-річний максимум (ст. 821).
- Плата — у гривні з опційним валютним еквівалентом за курсом НБУ (ст. 524).
- Обов'язки сторін — за ст. 815, 819 з урахуванням договірних виключень.
- Розірвання — алгоритм за ст. 825 (3-місячне попередження + підстави).
- Підпис — реквізити сторін за ДСТУ 4163:2020.
Згенерувати договір за главою 59 ЦКУ →
FAQ
Які статті ЦКУ регулюють найм житла?
Глава 59, статті 810-826. Загальні положення — глава 58 (субсидіарно).
Чи поширюється глава 59 ЦКУ на оренду нежитлових приміщень?
Ні. Нежитлові приміщення (офіс, склад) — глава 58 ЦКУ. Готелі/хостели — ст. 901 (послуги).
Чи можна укласти договір найму житла на 7 років?
Ні, лише до 5 років (ст. 821 ЦКУ). Договір на 7 років — нікчемний у частині понад 5 років.
Чи можна змінити плату двічі на рік?
Ні (ст. 820 ч. 3 ЦКУ). Не частіше 1 разу на рік. Це імперативна норма.
Що робити, якщо наймодавець не повертає депозит?
Депозит (забезпечувальний платіж) глава 59 напряму не регулює — це договірне рішення. Безпідставне утримання — це безпідставне збагачення (ст. 1212 ЦКУ); стягується через суд. Деталі — тут.
Чи можна виселити наймача без суду?
Ні (ст. 825 ЦКУ; постанова КЦС ВС 13.02.2020). Виключно за судовим рішенням; самовільне виселення — підстава для компенсації наймачу.
Згенерувати договір найму житла за главою 59 ЦКУ →
Дисклеймер. AGENTIS формує юридичний документ за обраними параметрами на основі глави 59 ЦКУ та ДСТУ 4163:2020, але не замінює індивідуальної юридичної консультації. Для соціального найму, оренди з викупом, спорів зі співвласниками або складних кейсів зверніться до юриста.