Стаття 820 Цивільного кодексу України регулює плату за договором найму житла. Розмір плати встановлюється сторонами договору; зміна розміру плати допускається не частіше одного разу на рік і лише за письмовою згодою обох сторін (стаття 820 ч. 3 ЦКУ). Постанова КЦС ВС від 07.08.2024 у справі № 757/18462/21-ц встановила, що відсутність прямо погодженого розміру плати не означає, що договір є неукладеним — суд може застосувати ринкові ставки за ст. 632 ЦКУ.
Дисклеймер. Сторінка має інформаційний характер. Для конкретних спорів про підвищення / зменшення плати звертайтеся до юриста.
Зміст статті 820 ЦКУ
Частина 1. Розмір плати встановлюється сторонами
Плата за користування житлом визначається договором у гривні (ст. 524 ЦКУ). Допускається зазначення валютного еквіваленту (USD, EUR), але розрахунок завжди — у гривні за курсом НБУ на день платежу.
Частина 2. Плата вноситься у строк, передбачений договором
Стандартні моделі:
- щомісяця, до X числа (найпоширеніше);
- щоквартально, авансом (для тривалих договорів);
- разово, за весь строк (рідко, для коротких договорів).
Частина 3. Зміна розміру плати
Дослівно: Розмір плати за користування житлом може бути змінено за погодженням сторін. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Розмір плати за користування житлом може бути змінено не частіше одного разу на рік.
Це імперативна норма. Договірне виключення нікчемне.
Текст статті на zakon.rada.gov.ua →
Як це застосовується на практиці
Кейс 1. Підвищення плати наймодавцем
Ситуація: наймодавець хоче через 6 місяців підвищити плату з 12 000 до 15 000 грн через інфляцію.
Норма: ст. 820 ч. 3 ЦКУ — не частіше 1 разу на рік.
Результат:
- наймач має право відмовитися від підвищення;
- договір продовжує діяти на старій ціні до спливу року;
- наймодавець може через рік ініціювати підвищення.
Кейс 2. Підвищення плати за згодою
Ситуація: через рік сторони домовляються про підвищення з 12 000 до 14 500 грн.
Алгоритм:
- Письмова пропозиція наймодавця наймачу.
- Згода наймача (у відповіді або підписом додаткової угоди).
- Додаткова угода до договору з:
- реквізитами сторін;
- посиланням на основний договір;
- новим розміром плати;
- датою набрання чинності;
- підписами обох сторін.
Quotable: Без додаткової угоди підвищення плати не діє. Наймач продовжує платити стару суму, навіть якщо отримав «повідомлення» про підвищення.
Кейс 3. Зменшення плати за вимогою наймача
Ситуація: через 4 місяці після заселення стався прорив труби, ремонт зайняв 3 тижні, користуватися кухнею було неможливо.
Норма: ст. 820 ч. 3 ЦКУ — наймач має право вимагати зменшення плати при істотному зменшенні можливості користування майном через обставини, за які він не відповідає.
Результат:
- наймач письмово вимагає перерахунку;
- наймодавець або погоджується (додаткова угода), або відмовляється;
- у разі відмови — наймач може звернутися до суду з вимогою зменшити плату пропорційно періоду неможливості користування.
Кейс 4. Договір без вказаного розміру плати
Ситуація: у договорі написано «плата за домовленістю», без конкретної суми.
Норма: Постанова КЦС ВС від 07.08.2024 у справі № 757/18462/21-ц + ст. 632 ЦКУ.
Результат:
- договір не вважається неукладеним;
- ціна визначається через звичайний рівень плати за аналогічне житло у відповідній місцевості;
- докази ринкових ставок — оголошення з OLX, Dom.ria, експертний висновок.
Practical: Хоча суд може встановити плату через ринкові ставки, це завжди створює доказовий спір. Краще завжди фіксувати конкретну суму у гривні.
Судова практика по статті 820 ЦКУ
Постанова КЦС ВС від 07.08.2024 у справі № 757/18462/21-ц
Суть: відсутність прямо погодженого розміру орендної плати у письмовому договорі не свідчить, що такий договір є неукладеним. Суд може встановити ціну через ст. 632 ЦКУ (звичайна ціна).
Що це означає на практиці: для побутових договорів — це не причина залишати плату невизначеною, бо створюється доказовий спір. Але якщо договір уже укладено без суми — наймодавець може стягнути плату за ринковими ставками.
Спори про одностороннє підвищення
Узагальнена практика КЦС ВС (огляд 2021): одностороннє підвищення плати наймодавцем без письмової згоди наймача не породжує правових наслідків. Наймач має право:
- відмовитися від підвищення (продовжуючи платити стару суму);
- вимагати у суді перерахунку, якщо вже сплатив підвищене за помилкою.
Спори про зменшення плати
Стаття 820 ч. 3 ЦКУ дає наймачу право на зменшення плати при істотному зменшенні можливості користування. Складність — оцінити «істотність»:
- 1 тиждень без води → не істотно (компенсація 1/4 місячної плати);
- 1 місяць у непридатному житлі → істотно (повне зменшення на місяць);
- ремонт у сусідній кімнаті 1 день → дрібниця, без перерахунку.
Зв'язок з іншими нормами
- Стаття 524 ЦКУ — зобов'язання у гривні; валютний еквівалент допускається.
- Стаття 632 ЦКУ — звичайна ціна (для невизначених сум).
- Стаття 638 ЦКУ — істотні умови договору (плата — істотна).
- Стаття 779 ЦКУ — обов'язок наймача утримувати майно.
- Стаття 825 ЦКУ — невнесення плати ≥ 3 місяці = підстава для розірвання.
- Постанова НБУ № 5 — облікова ставка для розрахунку пені (за наявності у договорі).
Часті помилки тлумачення
❌ «Можна підвищити плату два рази на рік за згодою» — НІ. Стаття 820 ч. 3 — імперативна.
❌ «Якщо у договорі немає суми — він неукладений» — НІ. Постанова КЦС ВС 07.08.2024 + ст. 632 ЦКУ.
❌ «Наймодавець може підвищити плату повідомленням» — НІ. Лише за згодою наймача (додаткова угода).
❌ «Плата у доларах — нікчемна» — НЕ зовсім. Допускається валютний еквівалент за ст. 524 ч. 2 ЦКУ; нікчемна лише фактична виплата валюти.
❌ «Якщо я не плачу 1 місяць, наймодавець може розірвати» — НІ. Стаття 825 ч. 1 — мінімум 3 місяці прострочки поспіль.
❌ «Зменшення плати — це питання сорому, не закону» — НІ. Стаття 820 ч. 3 дає наймачу пряме право на зменшення.
Що ви отримаєте у згенерованому AGENTIS договорі
Генератор формує розділ 10 «Плата за житло» з посиланням на ст. 820 ЦКУ:
- розмір плати у гривні з автоматичним форматуванням «12 500,00 (дванадцять тисяч п'ятсот) гривень»;
- опційний валютний еквівалент за курсом НБУ;
- порядок щомісячного платежу (до X числа авансом / постплата);
- застереження про незмінність плати протягом 12 місяців з дати укладення (відповідно до ч. 3 ст. 820);
- порядок зміни плати — лише через додаткову угоду;
- опційний пункт про індексацію плати з механізмом (ризику-чутливе формулювання, що не порушує імперативу ст. 820).
Згенерувати договір з безпечним розділом про плату →
FAQ
Чи може наймодавець підвищити плату самостійно?
Ні. Лише за письмовою згодою наймача (додаткова угода) і не частіше 1 разу на рік.
Що буде, якщо не вказати розмір плати у договорі?
Договір не буде неукладеним (постанова КЦС ВС 07.08.2024). Суд може встановити плату за ринковими ставками за ст. 632 ЦКУ. Але це створює спір — завжди фіксуйте суму письмово.
Чи можна вказати плату у доларах?
Сума зобов'язання — у гривні (ст. 524 ч. 1 ЦКУ). Валютний еквівалент — допускається (ст. 524 ч. 2). Розрахунок — у гривні за курсом НБУ на день платежу.
Як зменшити плату через прорив труби?
Письмова вимога наймодавцю → 14 днів → якщо ігнорує: позов до суду з вимогою зменшити плату пропорційно періоду неможливості користування + докази (фото, акти, експертиза).
Чи можна вказати у договорі «плата може бути змінена щоквартально»?
Ні. Це порушує імперативну норму ст. 820 ч. 3 ЦКУ — пункт буде нікчемним.
Як часто можна підвищувати плату за договором?
Не частіше 1 разу на рік (за повного року з дати укладення або останнього підвищення).
Чи передбачена відповідальність наймача за прострочку плати?
Сама ст. 820 ЦКУ — ні. Але:
- 3 місяці поспіль → наймодавець може ініціювати розірвання (ст. 825);
- якщо у договорі є пункт про пеню — застосовується пеня (ст. 549 ЦКУ);
- штрафні санкції — за домовленістю.
Дивіться також у кластері
- Глава 59 ЦКУ: Найм житла — статті 810-826
- Договір найму (оренди) житла — повний гайд 2026
- Скільки податку треба сплатити з оренди житла у 2026 році
Згенерувати договір найму житла з правильним розділом про плату →
Дисклеймер. AGENTIS формує юридичний документ за обраними параметрами на основі ст. 820 ЦКУ. Для спорів про підвищення / зменшення плати або стягнення заборгованості зверніться до юриста.