Стаття 770 Цивільного кодексу України регулює правовий режим поліпшень, здійснених наймачем (Орендарем) орендованого майна. Поділяє поліпшення на відокремлювані (Орендар може забрати без шкоди майну — належать йому) і невідокремлювані (нерозривно зв'язані з об'єктом — підлягають компенсації лише за попередньою письмовою згодою Орендодавця). Постанова Касаційного господарського суду ВС 2024 року роз'яснила: компенсації підлягає збільшена в результаті поліпшень ринкова вартість майна, а не сума витрат Орендаря. Невідокремлювані поліпшення без письмової згоди — не відшкодовуються (ст. 770 ч. 5 ЦКУ).
Текст ст. 770 ЦКУ (актуальна редакція 2026)
Стаття 770. Поліпшення орендованого майна
Якщо наймач за рахунок власних коштів за згодою наймодавця провів поліпшення речі, які не можна відокремити від речі без її пошкодження, наймодавець зобов'язаний відшкодувати наймачеві вартість необхідних витрат або зарахувати їх вартість у рахунок плати за користування річчю.
Якщо в результаті поліпшення, зробленого з дозволу наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо наймач без згоди наймодавця провів поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Класифікація поліпшень
Відокремлювані поліпшення (separable improvements)
Можна забрати без шкоди майну. Залишаються у власності Орендаря.
Приклади:
- Меблі (столи, стільці, шафи).
- Стелажі (стандартні склад / магазин).
- Холодильне обладнання, морозильники.
- Освітлення на гачках без вшивки.
- Кондиціонери mobile.
- Обладнання, кріплене болтами без значущого пошкодження.
- Касові апарати, POS-системи.
- Маркетингові стенди.
Правовий статус: не потребують згоди Орендодавця. При поверненні Орендар забирає за свій рахунок (демонтаж + транспорт).
Невідокремлювані поліпшення (non-separable improvements)
Нерозривно зв'язані з об'єктом — забрати без шкоди не можна.
Приклади:
- Капітальний ремонт стін, підлоги, стелі.
- Перепланування з знесенням / зведенням стін.
- Підвід додаткових інженерних мереж (електрика, газ, вентиляція).
- Sprinkler-системи пожежегасіння.
- Вшита стелажна система (закладні в стінах).
- Вікна, двері, фасади.
- Епокси-підлога у виробничих приміщеннях.
- Кондиціонери з прокладкою у стіні.
Правовий статус:
- Зі згодою Орендодавця (письмово, ДО робіт) → компенсація за ст. 770 ч. 1 + 2 ЦКУ.
- Без згоди → НЕ відшкодовуються (ст. 770 ч. 3 ЦКУ).
Структура норми
Ч. 1 — Поліпшення зі згодою
Якщо невід'ємні поліпшення зроблені за згодою Орендодавця, він зобов'язаний:
- (a) відшкодувати вартість необхідних витрат, або
- (b) зарахувати їх вартість у рахунок плати за користування.
Сторони обирають варіант у договорі або у Додатковій угоді.
Ч. 2 — Створення нової речі
Якщо поліпшення таке значне, що створена нова річ (наприклад, повна реконструкція з зміною призначення), Орендар стає співвласником з часткою, що відповідає вартості його витрат.
Приклад: Орендар вклав у реконструкцію зруйнованого приміщення 5 млн грн (повне відновлення). Об'єкт коштував 10 млн грн до робіт. Після — 18 млн грн. Орендар отримує частку 5/18 у спільній власності.
Ч. 3 — Поліпшення без згоди
НЕ відшкодовуються. Орендар несе ризик за свій рахунок.
Подвійний вплив:
- Прямий — втрата інвестицій.
- Опосередкований — Орендодавець може вимагати приведення майна у попередній стан (ст. 779 ЦКУ — відшкодування шкоди).
Постанова КГС ВС 2024 — ключове роз'яснення
Розмір витрат Орендаря на капітальний ремонт / реконструкцію НЕ дорівнює розміру поліпшення, що Орендодавець зобов'язаний компенсувати.
Компенсації підлягає збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна (ринкова, на момент повернення).
Приклад розрахунку компенсації:
- Витрати Орендаря на нову вентсистему = 800 000 грн.
- Ринкова вартість цеху ДО = 5 000 000 грн.
- Ринкова вартість цеху ПІСЛЯ = 5 500 000 грн.
- Компенсація = 500 000 грн (приріст), а не 800 000 (витрати).
Recipe: перед роботами зафіксуйте у Додатковій угоді формулу:
- Варіант A (для Орендодавця): «У розмірі збільшеної ринкової вартості за оцінкою незалежного експерта» (за ВС 2024).
- Варіант B (для Орендаря): «У сумі документально підтверджених витрат» — потребує ДО робіт згоди Орендодавця.
- Варіант C (середнє): «У сумі витрат, але не більше суми збільшеної ринкової вартості» — компроміс.
6 умов для викупу об'єкта за рахунок поліпшень (КГС ВС)
Якщо Орендар планує викупити об'єкт через значні невідокремлювані поліпшення — суди вимагають кумулятивного дотримання 6 умов:
- Поліпшення неможливо відокремити від об'єкта без заподіяння шкоди.
- Розмір поліпшень — не менше 25% ринкової вартості майна.
- Отримана письмова згода Орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень (ДО робіт).
- Невід'ємні поліпшення виконані в межах 3-річного строку оренди.
- Здійснення поліпшень підтверджено висновком будівельної експертизи (державної або акредитованої).
- Документальне підтвердження витрат — кошториси, акти КБ-2В, КБ-3, накладні на матеріали, договори підряду.
Без всіх 6 умов — викуп через суд практично неможливий.
Зв'язок з іншими нормами
| Стаття | Тема | Зв'язок зі ст. 770 |
|---|---|---|
| ст. 776 ЦКУ | Поточний ремонт | За рахунок Орендаря (за замовч.) — НЕ є поліпшенням |
| ст. 778 ЦКУ | Капітальний ремонт | За рахунок Орендодавця (за замовч.) — якщо Орендар провів сам, він вимагає компенсацію |
| ст. 22 ЦКУ | Збитки | Загальна норма про відшкодування збитків |
| ст. 779 ЦКУ | Шкода майну | Якщо при поліпшеннях завдано шкоди — Орендар відшкодовує |
| ст. 1212 ЦКУ | Безпідставне збагачення | Якщо Орендодавець не повертає компенсацію — Орендар вимагає за ст. 1212 |
| ст. 220 ЦКУ | Нечинність форми | Усна згода на поліпшення — не дієва |
Відмінність поточного / капітального ремонту від поліпшень
| Критерій | Поточний ремонт (ст. 776) | Капітальний ремонт (ст. 778) | Поліпшення (ст. 770) |
|---|---|---|---|
| Призначення | Підтримка робочого стану | Відновлення основних конструкцій | Підвищення якості / функціональності |
| Періодичність | Регулярно (1-3 роки) | Раз на 10-25 років | Разова дія |
| Хто платить | Орендар (за замовч.) | Орендодавець (за замовч.) | За домовленістю + ст. 770 |
| Збільшує вартість майна | НІ | Ні (відновлення) | ТАК (це ключова ознака) |
| Згода Орендодавця | НЕ потрібна | Потрібна для його обов'язку | ОБОВ'ЯЗКОВА для невідокремлюваних |
| Компенсація Орендарю | Ні | Так, якщо Орендар провів | За ст. 770 — у визначеному порядку |
Покроково: оформлення поліпшень за ст. 770
- Класифікуйте плановані роботи. Технічна експертиза + юрист: відокремлювані / невідокремлювані.
- Для невідокремлюваних — підготуйте опис + кошторис + проектну документацію.
- Зверніться до Орендодавця за письмовою згодою. Включаючи: опис робіт, кошторис, виконавець, дозволи (ДСНС, ДБУ, СЕС), порядок компенсації, часові межі.
- Підпишіть Додаткову угоду до договору з посиланням на ст. 770 ЦКУ.
- Виконайте роботи з ліцензованим підрядником.
- Зберіть документи: договір підряду, акти КБ-2В, КБ-3, накладні, чеки, фотофіксація.
- Підпишіть Акт виконаних поліпшень з Орендодавцем.
- При поверненні майна — оцінка незалежним експертом (ринкова вартість ДО / ПІСЛЯ).
- Орендодавець виплачує компенсацію у строк, узгоджений у Додатковій угоді (30-60 днів).
- При спорах — претензія + суд за ст. 22, 770, 1212 ЦКУ + експертиза.
Часті помилки
1. Невідокремлювані без письмової згоди. Не відшкодовуються (ст. 770 ч. 3). Recipe: обов'язково письмова Додаткова угода ПЕРЕД роботами.
2. Усна згода замість письмової. Орендодавець «не пам'ятає». Recipe: виключно письмово, з підписами.
3. Без кошторису у Додатковій угоді. Спір про розмір. Recipe: додайте детальний кошторис як Annex.
4. Капремонт за рахунок Орендаря без оформлення. Бо Орендар платить, а компенсації не вимагає. Це обов'язок Орендодавця (ст. 778 ЦКУ). Recipe: перед роботами визначте — поточний це чи капітальний.
5. Без КБ-2В. Спір про обсяги. Recipe: офіційне оформлення з підрядником + Орендодавцем.
6. Очікування 100% витрат як компенсації. ВС 2024 — компенсація = приріст ринкової вартості. Recipe: реалістичні очікування + експертиза.
FAQ
Якщо я провів поліпшення без згоди — чи можу я хоча б забрати їх при поверненні? Якщо вони відокремлювані — так (це ваше майно). Якщо невідокремлювані — ні, ст. 770 ч. 3 ЦКУ; крім того, Орендодавець може вимагати приведення майна у попередній стан за ваш рахунок (ст. 779 ЦКУ).
Що робити, якщо Орендодавець обіцяв компенсацію усно, а тепер відмовляється? Якщо у Додатковій угоді / письмовому листуванні є підтвердження — суд. Якщо тільки усно — ризик відмови у захисті за ст. 220 ЦКУ.
Хто платить за експертизу при спорах про вартість? За домовленістю. Стандартно: 50/50 при компромісі; 100% програшна сторона за рішенням суду.
Чи можу я зарахувати поліпшення у наступну орендну плату без згоди Орендодавця? Ні. Зарахування — лише за окремою згодою у Додатковій угоді.
Що буде, якщо Орендодавець продав об'єкт після моїх поліпшень? Якщо договір зареєстрований у ДРРП (ст. 794 ЦКУ) — новий власник зобов'язаний поважати умови, у т.ч. компенсацію за поліпшення (правонаступництво). Якщо не зареєстрований — ризик втрати.
AGENTIS — інформаційний інструмент. Не замінює адвоката і не є юридичною консультацією.
Готовий шаблон договору оренди з оптимальним режимом поліпшень за ст. 770 ЦКУ — згенеруйте чернетку через AI-генератор AGENTIS.
Зовнішні джерела: Цивільний кодекс на zakon.rada.gov.ua · Огляд практики ВС з оренди.
Пов'язані матеріали: