Оренда землі в Україні: права та обов'язки сторін — повний гайд

TL;DR

Оренда землі в Україні — це строковий платний договір, за яким власник (орендодавець) передає земельну ділянку орендарю у володіння та користування (ст. 792 ЦКУ, ст. 1 Закону України «Про оренду землі»). Договір обов'язково укладається письмово та підлягає державній реєстрації. Строки та мінімальний розмір орендної плати визначаються відповідно до чинної редакції Закону України «Про оренду землі» та Земельного кодексу України.

Коли це застосовується

Застосовується:

• Передача земельної ділянки у тимчасове платне користування між фізичними особами, юридичними особами, органами державної влади та місцевого самоврядування
• Оренда земель сільськогосподарського призначення (паї, угіддя)
• Оренда земель несільськогосподарського призначення (під будівництво, комерційну діяльність)
• Оренда державних і комунальних земель

Не застосовується / виключення:

• Безоплатне користування земельною ділянкою — регулюється ст. 414–417 ЦКУ (право користування чужою земельною ділянкою)
• Емфітевзис (довгострокове використання сільськогосподарських угідь) — ст. 407–412 ЦКУ
• Суперфіцій (право забудови) — ст. 413–417 ЦКУ
• Земельні ділянки, вилучені з цивільного обороту або з обмеженим оборотом (ст. 83, 84 ЗКУ)
• Землі, на яких введено заборону відчуження або оренди відповідно до законодавства воєнного часу

Покроково

Для орендаря (як взяти землю в оренду)

1. Визначте ділянку та перевірте її правовий статус (1–3 дні)

• Замовте витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК) — перевірте кадастровий номер, цільове призначення, наявність обтяжень
• Перевірте власника у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП)
• Переконайтеся, що ділянка не перебуває під арештом або заставою

2. Проведіть переговори з орендодавцем (1–14 днів)

• Погодьте строк оренди відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі»
• Погодьте розмір орендної плати відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі»
• Визначте форму оплати: грошова, натуральна або відробіткова (ст. 22 Закону України «Про оренду землі»)

3. Складіть та підпишіть договір оренди (1–5 днів)

• Договір укладається виключно у письмовій формі (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»)
• Включіть усі істотні умови (перелік — у розділі «Умови договору оренди» нижче)
• Нотаріальне посвідчення — за бажанням сторін, але не є обов'язковим

4. Зареєструйте право оренди в ДРРП (5–7 робочих днів)

• Подайте документи до центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) або нотаріуса
• Держреєстратор вносить запис протягом 5 робочих днів (ст. 18 Закону України «Про оренду землі»; Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»)
• Договір набирає чинності з моменту реєстрації

5. Отримайте ділянку за актом приймання-передачі (1 день)

• Складіть та підпишіть акт приймання-передачі земельної ділянки
• Зафіксуйте стан ділянки, наявні насадження, споруди, водойми (ст. 792 ЦКУ)

6. Виконуйте умови договору протягом строку оренди

• Своєчасно сплачуйте орендну плату
• Використовуйте ділянку за цільовим призначенням
• Дотримуйтеся природоохоронних вимог (ст. 410 ЦКУ)

7. Поновлення або припинення договору після закінчення строку

• Якщо маєте намір продовжити оренду — повідомте орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору у строки та порядку, передбачені договором і ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі»
• Якщо договір не поновлюється — поверніть ділянку за актом приймання-передачі у стані, не гіршому від початкового

Для орендодавця (як здати землю в оренду)

1. Підготуйте документи на земельну ділянку (1–5 днів)

• Переконайтеся, що ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі та має кадастровий номер
• Отримайте актуальний витяг з ДРРП, що підтверджує ваше право власності
• Замовте довідку про нормативну грошову оцінку (НГО) для визначення розміру орендної плати

2. Знайдіть орендаря та проведіть переговори (1–30 днів)

• Визначте умови оренди: строк, розмір та форму орендної плати, цільове використання
• Перевірте орендаря (для юридичних осіб — витяг з ЄДРПОУ, відсутність процедури банкрутства)
• За необхідності отримайте нотаріально посвідчену згоду чоловіка/дружини, якщо ділянка є спільною сумісною власністю подружжя

3. Укладіть договір оренди (1–5 днів)

• Договір укладається у письмовій формі (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»)
• Переконайтеся, що договір містить усі істотні умови (розділ «Умови договору оренди»)
• За бажанням — посвідчіть договір у нотаріуса

4. Зареєструйте договір у ДРРП (5–7 робочих днів)

• Реєстрацію може здійснити будь-яка зі сторін через ЦНАП або нотаріуса
• Право оренди виникає у орендаря з моменту державної реєстрації

5. Передайте ділянку орендарю за актом приймання-передачі (1 день)

• Складіть акт із детальним описом стану ділянки — це захистить вас при поверненні
• Зафіксуйте наявні насадження, споруди, межі ділянки

6. Контролюйте виконання умов договору

• Перевіряйте своєчасність сплати орендної плати
• Здійснюйте контроль за цільовим використанням та охороною землі (ст. 24 Закону України «Про оренду землі»)
• У разі порушень — направте орендарю письмову вимогу про усунення порушень як підставу для подальшого розірвання договору

Умови договору оренди

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі має містити такі істотні умови:

⚠️ Важливо: Відсутність хоча б однієї істотної умови є підставою для визнання договору неукладеним (правова позиція Верховного Суду — постанова КГС ВС від 16.04.2019 у справі № 910/3356/18).

Строки оренди землі

📌 Пролонгація: Якщо після закінчення строку договору орендар продовжує користуватися ділянкою, а орендодавець не заперечує — договір вважається поновленим на той самий строк (ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі»).

Розмір орендної плати

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі»:

• Мінімальний розмір для земель державної та комунальної власності — встановлюється Кабінетом Міністрів України
• Для приватних земель с/г призначення — мінімальний розмір орендної плати визначається відповідно до чинної редакції Закону України «Про оренду землі» та актів КМУ
• Максимальний розмір для земель державної та комунальної власності — 12% від НГО (Постанова КМУ № 1724 від 03.03.2004 з наступними змінами)
• Орендна плата може встановлюватися у грошовій, натуральній або відробітковій формі (ст. 22 Закону України «Про оренду землі»)
• Зобов'язання виражається у гривні (ст. 524 ЦКУ); допускається еквівалент в іноземній валюті

Індексація орендної плати:

• Розмір орендної плати переглядається за згодою сторін або в судовому порядку
• Одностороння зміна розміру оплати не допускається (ст. 525 ЦКУ)

Права орендаря

Відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду землі» та ст. 410 ЦКУ, орендар має право:

• Самостійно господарювати на орендованій ділянці з дотриманням умов договору
• Отримувати продукцію і доходи від використання земельної ділянки
• Передавати ділянку в суборенду — за письмовою згодою орендодавця (ст. 8 Закону України «Про оренду землі»)
• Вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору у разі, якщо якість землі погіршилася не з вини орендаря
• Переважне право на поновлення договору оренди після закінчення його строку (ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі»)
• Переважне право на купівлю земельної ділянки у разі її продажу (ст. 9 Закону України «Про оренду землі»)
• Зводити будівлі та споруди — лише за умови, що це передбачено договором і відповідає цільовому призначенню

Обов'язки орендаря

Відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду землі» та ст. 410 ЦКУ, орендар зобов'язаний:

• Приступити до використання ділянки в строки, встановлені договором
• Своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату
• Використовувати ділянку за цільовим призначенням згідно з договором
• Дотримуватися екологічних вимог, не допускати погі