Доручення на купівлю-продаж нерухомості (ст. 245 ЦКУ)

Будь-яке доручення на розпорядження нерухомістю (купівля, продаж, дарування, обмін, іпотека) вимагає нотаріальної довіреності (ст. 245 ч. 1 ЦКУ + ст. 657 ЦКУ). Без нотаріального посвідчення довіреності правочин нікчемний (ст. 220 ЦКУ). Цифрова довіреність "Дія" (ст. 245-1 ЦКУ) не підтримує нерухомість станом на 2026 рік. За кордоном — лише через консульство України або з апостилем. Договір доручення сам по собі не заміняє довіреність і не дає повіреному права діяти перед нотаріусом / Реєстратором (ст. 1006 ЦКУ).

Чому нотаріат обов'язковий (ст. 245 ЦКУ)

Стаття 245 ч. 1 ЦКУ: "Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин."

Купівля-продаж нерухомості:

• ст. 657 ЦКУ — договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, іншого об'єкта нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації;
• Дарування нерухомості — ст. 719 ЦКУ — нотаріальна форма обов'язкова;
• Іпотека — ЗУ "Про іпотеку" — нотаріальна форма обов'язкова;
• Довічне утримання — ст. 745 ЦКУ — нотаріальна форма обов'язкова.

Висновок: довіреність на ці дії — теж нотаріальна.

Категорії, що ВИМАГАЮТЬ нотаріальної довіреності

Що повинна містити нотаріальна довіреність

1. Реквізити сторін — ПІБ + РНОКПП довірителя; ПІБ + РНОКПП повіреного.
2. Дата складення — без неї довіреність недійсна (ст. 247 ч. 3 ЦКУ).
3. Місце складення — нотаріальна контора (місто).
4. Точний опис об'єкта — адреса нерухомості, кадастровий номер, площа, кількість кімнат (для квартир), правовстановлюючий документ.
5. Точний обсяг повноважень:
   • укласти договір купівлі-продажу за ціною не нижче ____ грн;
   • підписати акт приймання-передачі;
   • отримати грошові кошти (вкажіть IBAN);
   • подати документи на держреєстрацію;
   • отримати витяг з Реєстру речових прав;
   • представляти інтереси у БТІ / нотаріаті / Реєстратора;
   • передоручення — дозволено / заборонено (ст. 240 ЦКУ).
6. Строк дії — конкретна дата (3-12 місяців стандарт) або "до виконання".
7. Підпис довірителя — у присутності нотаріуса.
8. Посвідчення нотаріуса — печатка, реєстраційний номер, текст "посвідчую підпис, особу встановлено, дієздатність перевірено".

Покрокове оформлення доручення на купівлю-продаж квартири

1. Знайти повіреного — родич, друг, агент з нерухомості, юрист.
2. Укласти договір доручення (письмова форма, у двох примірниках):
   • предмет: продаж квартири за адресою…
   • обсяг: укласти договір купівлі-продажу + отримати кошти + здати документи на реєстрацію;
   • платність: % від суми продажу (для агента) або фіксована (для родича);
   • строк: 6 місяців.
3. Підготувати документи довірителя:
   • паспорт + РНОКПП;
   • правовстановлюючий документ на квартиру (договір купівлі-продажу / дарування / спадщини);
   • витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно (свіжий, не старше 30 днів);
   • довідка про склад сім'ї (форма № 17);
   • згода співвласників (якщо є — для спільної сумісної власності, ст. 369 ЦКУ);
   • згода другого з подружжя (якщо квартира куплена у шлюбі, ст. 65 СКУ);
   • згода органу опіки (якщо в квартирі прописана дитина, ст. 177 СКУ);
   • довідка про відсутність заборгованості за комуналку.
4. Звернутися до нотаріуса з повіреним:
   • оплатити нотаріальний тариф (зазвичай 1% від суми, мінімум 200 грн);
   • підписати довіреність у присутності нотаріуса;
   • отримати оригінал довіреності + нотаріально посвідчену копію.
5. Зареєструвати довіреність у Єдиному реєстрі довіреностей (нотаріус робить автоматично).
6. Передати повіреному: оригінал довіреності + копії всіх документів + ключі від квартири + умови продажу.
7. Повірений знаходить покупця і веде угоду:
   • перевіряє паспорт покупця;
   • укладає договір купівлі-продажу у нотаріуса;
   • отримує кошти на банківський рахунок (за IBAN з довіреності);
   • підписує акт приймання-передачі;
   • подає на держреєстрацію переходу права власності.
8. Звіт повіреного — передає довірителю всі документи + кошти.
9. Припинення довіреності — повірений повертає оригінал довіреності.

Воєнний стан і доручення на нерухомість за кордоном

Якщо довіритель — за кордоном і не може приїхати до України:

Через консульство України:

1. Записатися онлайн (е-Консул запущено у 2025 році у 40 посольствах).
2. Прийти з паспортом + всі документи на нерухомість + дані повіреного.
3. Підписати довіреність у консулі.
4. Отримати готовий документ — без апостилю / легалізації / перекладу, відразу чинний в Україні.
5. Автоматична реєстрація у ЄДР довіреностей.

Через місцевого нотаріуса (наприклад, у Польщі / Німеччині):

1. Скласти довіреність українською + місцевою мовою.
2. Поставити апостиль (для країн-учасниць Гаазької конвенції 1961) або консульську легалізацію.
3. Привезти в Україну → нотаріальний переклад українською (зробити в Україні).
4. Реєстрація у ЄДР довіреностей вручну.

Час: через консульство — 1-3 дні; через місцевого нотаріуса — 2-4 тижні (через апостиль).

Часті помилки і ризики

1. Цифрова довіреність "Дія" на нерухомість → не підтримується, правочин нікчемний (ст. 245 ч. 1 + ст. 220 ЦКУ).
2. Довіреність без дати → недійсна (ст. 247 ч. 3 ЦКУ).
3. "Передоручення без нотаріата" → ст. 245 ч. 2 ЦКУ — передоручення завжди нотаріальне; навіть якщо первісна довіреність проста (для не-нерухомості).
4. Відсутність згоди другого з подружжя → ст. 65 СКУ — нотаріус відмовиться посвідчувати договір; правочин може бути визнаний недійсним пізніше.
5. Продаж нижче ринкової ціни → ризик визнання правочину фіктивним за заявою інших спадкоємців / кредиторів довірителя.
6. Поточна довіреність + застарілий витяг з Реєстру → нотаріус відмовить у вчиненні правочину; потрібен витяг не старше 30 днів.
7. Квартира у комунальній власності з пропискою дитини → потрібна додаткова згода органу опіки (ст. 177 СКУ).
8. Довіреність у порядку передоручення без нотаріата → правочин нікчемний.

Скільки коштує нотаріат

Орієнтовні тарифи 2026:

• Посвідчення довіреності на нерухомість — 200-1500 грн (залежно від нотаріуса і складності);
• Посвідчення договору купівлі-продажу — 1% від ціни (мінімум 850 грн), плюс державне мито 1% (ст. 3 Декрету про держмито);
• Витяг з Реєстру речових прав — 100-300 грн;
• Реєстрація переходу права власності — 250-1000 грн (Реєстратор);
• Військовий збір 1.5% — від ціни (для продавців-фізосіб, які володіли менше 3 років);
• ПДФО 5% — від ціни (другий і наступні продажі за рік / нерухомість, що володіли менше 3 років, ст. 172 ПКУ).

Готовий шаблон у генераторі

Згенеруйте договір доручення на майнову операцію з автоматичним warning'ом про обов'язковий нотаріат ст. 245 через /generate?template=dogovir-doruchennia. Підтримує тип "майнове розпорядження" з преднабором стандартних повноважень.

Пов'язані матеріали

• Pillar: Договір доручення — повний гайд
• Чи потрібен нотаріус (ст. 245 ЦКУ)
• Цифрове доручення у "Дії"
• Стаття 245 ЦКУ — форма довіреності

Disclaimer. Цей матеріал — не юридична консультація. AGENTIS — платформа юридичної ясності і підготовки до юриста / дії. Для угод з нерухомістю мільйонної вартості рекомендуємо проконсультуватися з адвокатом до підписання довіреності.