Договір оренди земельної ділянки: повний гайд 2024

Договір оренди земельної ділянки — це письмовий документ, що регулює відносини між власником (орендодавцем) та орендарем щодо тимчасового користування земельною ділянкою за плату.

TL;DR

Договір оренди земельної ділянки — угода, за якою орендодавець передає орендареві ділянку у володіння та користування за плату на визначений строк. Договір укладається письмово та підлягає державній реєстрації права оренди як речового права відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Коли це застосовується

Застосовується, коли:

• фізична або юридична особа хоче тимчасово використовувати чужу земельну ділянку для сільськогосподарського, комерційного або іншого господарського використання
• власник землі (держава, громада, фізична або юридична особа) передає ділянку в тимчасове платне користування
• суборенда — якщо орендар із дозволу орендодавця передає ділянку третій особі

Виключення та edge cases:

• Безоплатне користування — регулюється не орендою, а договором позички (ст. 827 ЦКУ); нормами ЗУ «Про оренду землі» не охоплюється
• Постійне користування — надається лише державним та комунальним підприємствам, установам та організаціям, а також громадським організаціям інвалідів України (ст. 92 Земельного кодексу України); договір оренди не укладається
• Сервітут — право обмеженого користування чужою ділянкою (ст. 98 Земельного кодексу України); не є орендою
• Емфітевзис — довгострокове відчужуване право користування для сільськогосподарських потреб (ст. 407 Земельного кодексу України); окремий правовий режим
• Оренда земель державної та комунальної власності має додаткові обмеження щодо строків і плати відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України

Що таке договір оренди земельної ділянки

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

ЦКУ у ст. 792 визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами або без них.

Ключові характеристики:

Види договорів оренди землі

За суб'єктним складом орендодавця:

• Оренда приватних земель — між фізичними/юридичними особами
• Оренда земель державної власності — орендодавець: Кабінет Міністрів України, центральні органи виконавчої влади (ст. 93 Земельного кодексу України)
• Оренда земель комунальної власності — орендодавець: органи місцевого самоврядування (ст. 93 Земельного кодексу України)

За строком:

• Короткострокова — до 7 років (для пасовищ, сіножатей тощо)
• Довгострокова — до 50 років (загальне правило ст. 19 ЗУ «Про оренду землі»)
• Для окремих категорій — до 50 років для сільськогосподарських угідь

За цільовим призначенням:

• Оренда сільськогосподарських угідь (паї)
• Оренда земель під забудову
• Оренда земель промислового призначення
• Оренда земель рекреаційного призначення

Суборенда:

Допускається лише за письмовою згодою орендодавця, якщо це передбачено договором або законом (ст. 8 ЗУ «Про оренду землі»).

Обов'язкові умови договору

Відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі має містити такі обов'язкові умови:

1. Предмет договору

• Кадастровий номер земельної ділянки
• Місце розташування
• Площа ділянки
• Цільове призначення

2. Строк дії договору

• Конкретна дата початку та закінчення або тривалість у роках
• Максимальний строк — 50 років (ст. 19 ЗУ «Про оренду землі»)

3. Орендна плата

• Розмір, форма та строки внесення
• Умови перегляду орендної плати
• Відповідальність за несплату

4. Умови використання та цільове призначення

• Умови збереження стану об'єкта оренди
• Умови і строки передачі ділянки орендарю

5. Умови повернення ділянки

• Стан, у якому ділянка повертається орендодавцеві

6. Існуючі обмеження та обтяження

• Сервітути, іпотека, заборони тощо

7. Ризик випадкового пошкодження або знищення

• Розподіл ризиків між сторонами

8. Відповідальність сторін

• Санкції за порушення умов договору

⚠️ Важливо: Відсутність хоча б однієї обов'язкової умови може бути підставою для визнання договору неукладеним або недійсним у судовому порядку.

Права та обов'язки сторін

Права орендодавця:

• Отримувати орендну плату у встановлені строки
• Вимагати використання ділянки за цільовим призначенням
• Вимагати дострокового розірвання договору у разі порушень
• Здійснювати контроль за використанням ділянки

Обов'язки орендодавця:

• Передати ділянку орендарю у стані, придатному для використання
• Не перешкоджати законному використанню ділянки
• Відшкодувати витрати на поліпшення ділянки, якщо це передбачено договором

Права орендаря:

Відповідно до ст. 410 ЦКУ, землекористувач має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов договору. Також орендар має право:

• Самостійно господарювати на ділянці
• За згодою орендодавця — передавати ділянку в суборенду
• На переважне право поновлення договору після закінчення строку (ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»)
• Вимагати відшкодування збитків у разі дострокового розірвання з вини орендодавця

Обов'язки орендаря:

Відповідно до ст. 410 ЦКУ, землекористувач зобов'язаний:

• Вносити орендну плату у встановлені строки
• Використовувати ділянку за цільовим призначенням
• Підвищувати родючість ґрунтів (для с/г угідь)
• Дотримуватися природоохоронних вимог
• Повернути ділянку після закінчення строку оренди

Одностороння відмова від зобов'язань за договором не допускається відповідно до ст. 525 ЦКУ.

Строки оренди

Поновлення договору:

• Орендар, який належно виконував обов'язки, має переважне право на поновлення договору (ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»)
• Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про намір поновити договір не пізніше ніж за місяць до закінчення строку

Розмір орендної плати

Форми орендної плати (ст. 22 ЗУ «Про оренду землі»):

• Грошова — основна та найпоширеніша форма
• Натуральна — у формі сільськогосподарської продукції
• Відробіткова — надання послуг орендодавцю

Зобов'язання виражається у гривні відповідно до ст. 524 ЦКУ. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент в іноземній валюті, але розрахунки — у гривні.

Мінімальні розміри для земель державної та комунальної власності:

Оподаткування орендної плати:

• Фізична особа — орендодавець сплачує ПДФО 18% від суми орендної плати (ст. 167.1 ПКУ) + 1,5% військового збору
• Якщо орендар — юридична особа або ФОП, він є податковим агентом і утримує податок при виплаті

Перегляд орендної плати:

• За погодженням сторін — у будь-який час
• В односторонньому порядку — лише у випадках, передбачених договором або законом
• Для земель державної/комунальної власності — у разі зміни НГО

Необхідні документи

Для укладення договору оренди:

Орендодавець — фізична особа:

• Паспорт та ідентифікаційний код
• Правовстановлюючий документ на земельну ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності, витяг з реєстру)
• Витяг з Державного земельного кадастру (актуальний)
• Довідка про НГО земельної ділянки (для визначення мінімальної орендної плати)
• Нотаріально посвідчена згода подружжя (якщо ділянка є спільною сумісною власністю)

Орендодавець — юридична особа:

• Виписка з ЄДР
• Рішення уповноваженого органу про передачу в оренду
• Документи представника (довіреність, протокол)

Орендар — фізична особа:

• Паспорт та ідентифікаційний код

Орендар — юридична особа:

• Виписка з ЄДР
• Документи представника

Для реєстрації права оренди:

• Договір оренди (оригінал, 2+ примірники)
• Акт приймання-передачі земельної ділянки
• Заява до державного реєстратора
• Квитанція про сплату адміністративного збору

Покроковий алгоритм укладення договору оренди землі

Крок 1: Переговори та погодження умов