Договір дарування нерухомості: оформлення та реєстрація — повний гайд

TL;DR

Договір дарування нерухомості — це безоплатна передача права власності, яка відповідно до ст. 719 ЦК України обов'язково посвідчується нотаріально. Після підписання право власності реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Строки реєстрації залежать від обраного способу та можуть становити від 1 робочого дня до 5 робочих днів.

Коли це застосовується

Базовий випадок

Договір дарування нерухомості укладається, коли дарувальник безоплатно та добровільно передає обдаровуваному у власність квартиру, будинок, земельну ділянку або інший об'єкт нерухомості. Відповідно до ст. 717 ЦК України, договір є даруванням лише за умови повної безоплатності — якщо договір встановлює будь-який обов'язок обдаровуваного на користь дарувальника майнового характеру, він даруванням не вважається.

Коли застосовується

• Передача нерухомості між родичами (батьки → діти, між подружжям, між братами/сестрами тощо)
• Передача нерухомості між сторонніми особами
• Дарування частки у праві спільної власності на нерухомість
• Дарування нерухомості юридичній особі або від юридичної особи

Edge cases (граничні випадки)

Виключення — коли дарування нерухомості неможливе або обмежене

• Опікун не має права дарувати майно підопічного (ст. 720 ЦК України)
• Піклувальник не може дарувати майно особи, над якою встановлено піклування
• Юридична особа не може дарувати нерухомість своїм засновникам або учасникам, якщо це суперечить установчим документам

Покроково

Етап 1. Підготовка (1–7 днів до угоди)

Крок 1. Перевірте правовстановлюючі документи на нерухомість Переконайтесь, що дарувальник є власником об'єкта згідно з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Замовте витяг з реєстру через портал Дія або у нотаріуса.

Крок 2. Перевірте наявність обтяжень та арештів Нотаріус зобов'язаний перевірити Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Нерухомість під арештом або іпотекою не може бути подарована без згоди кредитора.

Крок 3. Отримайте згоду другого з подружжя (якщо потрібно) Якщо нерухомість набута у шлюбі, відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України потрібна нотаріально посвідчена згода чоловіка/дружини.

Крок 4. Замовте технічну документацію Для земельних ділянок — витяг з Державного земельного кадастру. Для будинків — технічний паспорт (якщо є зміни після останньої інвентаризації).

Етап 2. Нотаріальне посвідчення (день угоди)

Крок 5. Оберіть нотаріуса Посвідчення здійснює приватний або державний нотаріус. Відповідно до ст. 55 Закону України «Про нотаріат», нотаріус, у районі діяльності якого знаходиться нерухомість, або нотаріус за місцем проживання однієї зі сторін.

⚠️ Увага: Відповідно до ст. 719 ЦК України, договір дарування нерухомості підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору.

Крок 6. Підпишіть договір у нотаріуса Обидві сторони (або їх представники за нотаріально посвідченою довіреністю) з'являються до нотаріуса особисто. Нотаріус:

• перевіряє дієздатність сторін
• встановлює особи за паспортом
• роз'яснює правові наслідки
• перевіряє реєстри обтяжень та заборон
• посвідчує договір

Крок 7. Прийняття дарунка Відповідно до ст. 722 ЦК України, обдаровуваний зобов'язаний прийняти дарунок. Прийняття нерухомості оформлюється підписанням договору та акта приймання-передачі (або відповідного застереження у тексті договору).

Етап 3. Державна реєстрація права власності

Крок 8. Подайте документи на реєстрацію Державна реєстрація права власності здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№ 1952-IV від 01.07.2004). Документи подаються:

• нотаріусу (він одночасно є державним реєстратором)
• державному реєстратору в ЦНАПі
• через портал Дія (в окремих випадках)

Крок 9. Сплатіть адміністративний збір Розмір збору залежить від строку реєстрації (детальніше — у розділі «Строки та дедлайни»).

Крок 10. Отримайте витяг з Державного реєстру Після реєстрації обдаровуваний отримує витяг, який підтверджує право власності. Свідоцтво про право власності старого зразка більше не видається — достатньо запису в реєстрі.

Етап 4. Податкові зобов'язання (після реєстрації)

Крок 11. Подайте податкову декларацію та сплатіть податок (якщо потрібно) Строк — до 1 травня року, наступного за роком отримання дарунка (для фізичних осіб, що не є податковими агентами). Детальніше — у розділі «Податкові наслідки».

Крок 12. Перевірте відсутність заборгованостей з комунальних платежів Після переходу права власності обдаровуваний стає відповідальним за всі поточні зобов'язання щодо об'єкта нерухомості. Рекомендується отримати довідки про відсутність заборгованостей від усіх комунальних служб до завершення угоди.

Підсумок

Оформлення договору дарування нерухомості складається з трьох ключових етапів: підготовки документів, нотаріального посвідчення та державної реєстрації права власності. Дотримання встановленої процедури гарантує юридичну чистоту угоди та захист прав обох сторін.

Основні моменти, які слід пам'ятати:

• Договір дарування нерухомості підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню відповідно до ст. 719 ЦК України
• Право власності виникає з моменту державної реєстрації, а не підписання договору
• Податкові наслідки залежать від ступеня споріднення сторін
• Нотаріус може одночасно здійснити реєстрацію права власності в день посвідчення договору

Строки та дедлайни

💡 Практична порада: Нотаріус, який посвідчує договір, зазвичай одночасно здійснює державну реєстрацію права власності — це найшвидший спосіб завершити процедуру в один день.

Необхідні документи

Від дарувальника

• Паспорт громадянина України (або інший документ, що посвідчує особу)
• Реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП / ІПН)
• Правовстановлюючий документ на нерухомість (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо)
• Витяг з Державного реєстру речових прав (нотаріус може отримати самостійно)
• Нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (якщо нерухомість є спільною сумісною власністю)
• Технічний паспорт на об'єкт нерухомості (для квартир та будинків)
• Витяг з Державного земельного кадастру (для земельних ділянок)

Від обдаровуваного

• Паспорт громадянина України (або інший документ, що посвідчує особу)
• РНОКПП / ІПН
• Свідоцтво про народження (для неповнолітніх)
• Документ, що підтверджує повноваження законного представника (для неповнолітніх та недієздатних осіб)

Додатково (залежно від ситуації)

• Нотаріально посвідчена довіреність (якщо сторону представляє представник)
• Дозвіл органу опіки та піклування (якщо обдаровуваний — неповнолітній і відмовляється від дарунка)
• Довідка про склад сім'ї / зареєстрованих осіб (для квартир з зареєстрованими мешканцями)

Податкові наслідки дарування

Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)

Відповідно до ст. 174 Податкового кодексу України:

⚠️ Важливо: При даруванні між резидентами (не родичами) нотаріус є податковим агентом і зобов'язаний утримати та перерахувати ПДФО до б