Договір оренди житла 2026: зразок за ДСТУ

TL;DR

Договір оренди (найму) житла у 2026 році укладається виключно у письмовій формі (ст. 811 ЦКУ). Обов'язкові елементи: сторони, предмет, строк, орендна плата, права та обов'язки. Недотримання письмової форми позбавляє сторони права посилатися на показання свідків у суді.

Коли це застосовується

Застосовується:

• Оренда квартири, будинку, кімнати між фізичними особами
• Оренда житла фізичною особою у юридичної особи (приватний власник — ТОВ, ФОП тощо)
• Піднайм житла (ст. 823 ЦКУ) — за окремим договором з дозволу наймодавця

Не застосовується (окремий правовий режим):

• Житло державної або комунальної власності — регулюється спеціальним законом (ст. 810 ч. 2 ЦКУ)
• Оренда нежитлових приміщень — регулюється гл. 58 ЦКУ (ст. 759 ЦКУ), а не гл. 59

Особливі випадки (Edge cases)

• Якщо строк договору перевищує 3 роки — рекомендована нотаріальна форма (ст. 821 ЦКУ встановлює максимальний строк 5 років)
• Оренда з викупом — регулюється загальними положеннями ЦКУ про купівлю-продаж та найм; нотаріальне посвідчення є обов'язковим лише якщо це передбачено домовленістю сторін або законом для конкретного виду майна

Покроково

Крок 1. Перевірте правовстановлюючі документи (до підписання)

• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
• Паспорт власника
• Якщо власників кілька — згода всіх співвласників (ст. 358 ЦКУ)

Крок 2. Визначте істотні умови договору Відповідно до глави 59 ЦКУ обов'язково погодьте:

• Предмет (адреса, площа, кількість кімнат) — ст. 812 ЦКУ
• Сторони (наймодавець і наймач) — ст. 813 ЦКУ
• Строк — ст. 821 ЦКУ (якщо не вказаний — вважається укладеним на 5 років)
• Розмір орендної плати — ст. 820 ЦКУ

Крок 3. Складіть договір за ДСТУ 4163:2020 Дотримуйтесь вимог до реквізитів:

• Назва документа
• Дата і місце складання
• Повні реквізити сторін (ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса)
• Нумерація розділів і пунктів
• Підписи сторін на кожній сторінці

Крок 4. Підпишіть акт приймання-передачі Фіксуйте стан майна, показники лічильників, перелік майна — окремим актом, що є додатком до договору.

Крок 5. За потреби — нотаріальне посвідчення або реєстрація

• Строк понад 3 роки — рекомендовано нотаріус
• Строк понад 1 рік — право наймача підлягає держреєстрації (ст. 794 ЦКУ застосовується за аналогією для захисту прав)

Крок 6. Зберігайте договір + акт По одному примірнику кожній стороні. Таймлайн: 1 день за умови готовності документів.

Строки та дедлайни

Необхідні документи

Від наймодавця:

• Паспорт (або ID-картка)
• РНОКПП (ідентифікаційний код)
• Витяг з ДРРП (підтвердження права власності)
• Технічний паспорт на житло (рекомендовано)
• Згода інших співвласників (якщо є) — нотаріально засвідчена

Від наймача:

• Паспорт (або ID-картка)
• РНОКПП
• За потреби — список осіб, що проживатимуть разом (ст. 816 ЦКУ)

Документи договору:

• Договір найму житла (2 примірники)
• Акт приймання-передачі (2 примірники)
• Додатки: опис майна, графік платежів (за потреби)

Судова практика

1. Щодо обов'язкової письмової форми Верховний Суд у постанові від 24.04.2019 у справі № 521/18393/16-ц підтвердив: відсутність письмового договору найму житла позбавляє сторону права посилатися на показання свідків для підтвердження умов договору, зокрема розміру орендної плати.

2. Щодо виселення без судового рішення Верховний Суд неодноразово наголошував (зокрема, постанова КЦС ВС від 13.02.2020 у справі № 372/1036/17): виселення наймача з житла можливе виключно на підставі судового рішення, навіть після закінчення строку договору. Самовільне виселення є порушенням ст. 825 ЦКУ.

3. Щодо автоматичного поновлення договору КЦС ВС у постанові від 06.11.2019 у справі № 756/8879/17 зазначив: якщо після закінчення строку договору наймач продовжує користуватися житлом, а наймодавець не заперечує, договір вважається поновленим на той самий строк (ст. 822 ч. 3 ЦКУ).

Часті помилки

❌ Усна домовленість замість письмового договору Порушення ст. 811 ЦКУ. Наслідок: неможливість довести умови договору в суді.

❌ Не вказаний строк договору Здається нейтральним, але автоматично встановлюється 5-річний строк (ст. 821 ЦКУ), що може бути невигідно наймодавцю.

❌ Орендна плата у валюті без гривневого еквіваленту Зобов'язання має бути виражене у гривні (ст. 524 ч. 1 ЦКУ). Можна вказати еквівалент в іноземній валюті, але розрахунок — у гривні (ст. 524 ч. 2 ЦКУ).

❌ Відсутність акту приймання-передачі Без акту неможливо довести стан майна на момент передачі та притягнути наймача до відповідальності за пошкодження.

❌ Зміна орендної плати частіше ніж раз на рік Пряме порушення ст. 820 ч. 3 ЦКУ. Наймач має право відмовитися від такого підвищення.

❌ Не вказані особи, що проживатимуть разом Ст. 816 ЦКУ вимагає погодження з наймодавцем. Відсутність переліку — підстава для конфліктів.

❌ Одностороння відмова від договору без попередження за 3 місяці Порушення ст. 825 та ст. 525 ЦКУ (недопустимість односторонньої відмови від зобов'язання).

Готовий зразок договору (мінімальна форма за ДСТУ 4163:2020)

📄 Завантажити готовий зразок: Договір найму житла 2026 (DOC) | Договір найму житла 2026 (PDF)

ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА № ___

м. Київ                                          «___» __________ 2026 р.

Ми, що нижче підписалися:
НАЙМОДАВЕЦЬ: _________________________________ (ПІБ), 
паспорт серія ___ № ______, виданий __________________, 
РНОКПП: _________________, 
адреса реєстрації: _________________________________,

та

НАЙМАЧ: _________________________________ (ПІБ), 
паспорт серія ___ № ______, виданий __________________, 
РНОКПП: _________________, 
адреса реєстрації: _________________________________,

уклали цей Договір про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ (ст. 812 ЦКУ)
1.1. Наймодавець передає, а Наймач приймає у тимчасове платне 
користування житло — [квартиру/кімнату/будинок], що знаходиться 
за адресою: _________________________________, 
загальною площею _____ кв. м, житловою площею _____ кв. м, 
кількість кімнат: _____.
1.2. Житло належить Наймодавцю на праві власності на підставі: 
_________________________________ (реєстраційний номер у ДРРП: _______).

2. СТРОК ДОГОВОРУ (ст. 821 ЦКУ)
2.1. Договір укладається строком на ___ [місяців/років] — 
з «___» __________ 2026 р. по «___» __________ 20__ р.

3. ОРЕНДНА ПЛАТА (ст. 820, 524 ЦКУ)
3.1. Розмір орендної плати становить _______ грн на місяць.
3.2. Орендна плата сплачується до ___ числа кожного місяця.
3.3. Розмір орендної плати може змінюватися не частіше одного разу 
на рік за письмовою згодою сторін.

4. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ НАЙМАЧА (ст. 815, 816 ЦКУ)
4.1. Наймач зобов'язаний:
- використовувати житло лише для проживання;
- своєчасно вносити орендну плату;
- підтримувати житло у належному стані;
- не проводити перебудову без згоди наймодавця.
4.2. Разом з Наймачем постійно проживатимуть: 
_________________________________ (ПІБ, дата народження).

5. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ НАЙМОДАВЦЯ
5.1. Наймодавець зобов'язаний передати житло у придатному 
для проживання стані.
5.2. Наймодавець не має права входити до житла без попередження 
Наймача, крім надзвичайних випадків.

6. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ (ст. 825 ЦКУ)
6.1. Наймач має право розірвати договір, письмово попередивши 
Наймодавця за 3 (три) місяці.
6.2. Договір може бути розірваний на вимогу Наймодавця у судовому 
порядку у випадках, передбачених ст. 825 ЦКУ.

7. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
7.1. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦКУ).
7.2. Одностороння відмова від зобов'язань не допускається 
(ст. 525 ЦКУ).

8. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ
8.1. Договір складено у 2 (двох) примірниках, по одному для кожної 
сторони. Обидва примірники мають однакову юридичну силу.
8.2. Невід'ємним додатком до цього Договору є Акт 
приймання-передачі житла.

РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН:

НАЙМОДАВ