Оренда складу для ТОВ або ФОП — це договір найму нежитлового приміщення (логістичний хаб, fulfillment-центр, технічний склад) з рампою, високими стелями, спеціальним температурним режимом. Регулюється главою 58 ЦКУ (ст. 759-786) + § 4 (ст. 793-797 ЦКУ). Письмова форма обов'язкова. Для строків ≥3 років — нотаріат + ДРРП (ст. 793, 794 ЦКУ). Особливості складської оренди: класифікація A/B/C, режим 24/7, пожежна безпека (ДБН В.1.1-7-2016), вентиляція, рампа, висота стелі ≥6 м для класу A.
Коли потрібна оренда складу
- E-commerce / fulfillment — Rozetka, Prom, Allo, ОLX-постачальники потребують склад класу A з можливістю pick-and-pack.
- Дистрибуція FMCG — продукти харчування, побутова хімія, косметика: температурний режим +4..+18°C.
- Холодоскладування (cold chain) — заморожені продукти: -18..-25°C, вимоги Держпродспоживслужби.
- Pharma / медичні препарати — GDP-стандарти (Good Distribution Practice), валідація температурного маpping.
- Імпорт / митна обробка — митні склади (ст. 233-244 МКУ), бондові склади.
- 3PL / 4PL логістика — outsourcing логістичних операцій клієнтам.
- B2B-обладнання, спецтехніка — будівельні машини, стелажі, важка техніка.
- Виробничі залишки — склад готової продукції перед відвантаженням.
НЕ застосовується для: оренди земельної ділянки під логістичний центр (ЗКУ № 2768-III + ЗУ № 161-XIV), оренди державних / комунальних складів (ЗУ № 2269-XII + ProZorro), фінансового лізингу складського обладнання (ЗУ № 2999-IV).
Класи складів — порівняльна таблиця
| Параметр | Клас A | Клас B | Клас C |
|---|---|---|---|
| Висота стелі | ≥10 м | 6-10 м | 4-6 м |
| Підлога | Anti-dust, ≥5 т/м² навантаження | 3-5 т/м² | до 3 т/м² |
| Опалення / клімат | Повний клімат-контроль | Опалення | Без / часткове |
| Рампа / док | Багаторівнева, dock leveler | Рампа на рівні підлоги | Без рампи |
| Системи безпеки | Система пожежегасіння (sprinkler), CCTV, охорона 24/7 | Базова пожежна сигналізація | Мінімальна |
| Інженерія | 380V, висока потужність, інтернет | 380V | 220V |
| Орендна плата (м²·міс) | 110-220 грн | 70-130 грн | 40-90 грн |
| Service charge | 25-60 грн / м² | 15-35 грн / м² | 5-20 грн / м² |
| Договір | Standard pre-built, англомовні версії | Standard | Indiv. agreement |
| Підходить для | E-commerce, pharma, food | FMCG, B2B distribution | Long-term inventory |
Покроково: чек-лист орендаря складу
- Перевірте класифікацію. Технічний паспорт + сертифікація БТІ + (опційно) висновок незалежного логістичного консультанта.
- Запитайте план поверху + комунікації. Розташування рамп, кількість dock-leveler, доступ для фур (висота 4 м, ширина в'їзду), розкладка стелажів, висота piling.
- Оцініть pожежну безпеку. Сертифікат пожежної безпеки (ДСНС), наявність sprinkler-системи (для класу A), вогнегасники, евакуаційні шляхи. Без сертифіката — ризик закриття складу під час перевірки ДСНС.
- Узгодьте режим доступу. Складська логістика — 24/7. Фіксуйте у договорі: ключі / магнітні картки / охорона нічного доступу.
- Розрахуйте ємність. Корисна площа × висота piling × коефіцієнт використання (0.6-0.8 для палет-стелажів) = obscene capacity у м³.
- Формула орендної плати. Складська оренда часто має USD-еквівалент (для іноземних інвесторів-Орендодавців) — фіксуйте курс НБУ на день платежу (ст. 524, 533 ЦКУ).
- Service charge — окремо чи у складі. Service charge класу A може досягати 30-60 грн / м² (security, охорона, прибирання, ремонт common area). Узгодьте чітко що входить.
- Договір страхування. Для ритейл-Орендаря майно на складі — велика експозиція. Страхування cargo/inventory — обов'язкове (мінімум 1 ризик: пожежа + крадіжка + аварія сусідніх підприємств).
- Поліпшення (стелажі, освітлення, IT). Стелажі — рухоме майно Орендаря (відокремлювані). Освітлення, кондиціонування — невідокремлювані → потребують письмову згоду (ст. 770 ЦКУ).
- Strok and exit clause. Логістичні договори часто на 3-5 років з нотаріатом + опція дострокового розірвання з notice 6-12 місяців і compensation.
Орендна плата і додаткові витрати
| Стаття | Клас A (м²·міс) | Клас B (м²·міс) | Клас C (м²·міс) |
|---|---|---|---|
| Базова орендна плата | 110-220 грн | 70-130 грн | 40-90 грн |
| Service charge | 25-60 грн | 15-35 грн | 5-20 грн |
| Опалення / енергія (взимку) | 30-80 грн | 20-50 грн | 10-30 грн |
| Електроенергія по лічильнику | 5-15 грн | 5-12 грн | 3-10 грн |
| Гарантійний депозит | 2-3 міс | 2-3 міс | 1-2 міс |
| Страхування майна | 0.2-0.4% / рік | 0.2-0.4% / рік | 0.3-0.5% |
| ПДВ | 20% | 20% | 20% |
Часті помилки
1. Без сертифіката пожежної безпеки. Перший інспектор ДСНС — закриє склад. Recipe: запитайте сертифікат ПЕРЕД підписанням; зафіксуйте обов'язок Орендодавця підтримувати дієвий статус.
2. Стелажі = поліпшення без оформлення. Стелажі коштують 800 000-3 млн грн на середній склад. Якщо кваліфікувати як невідокремлювані — Орендодавець може забрати після закінчення без компенсації. Recipe: Розділ 8 договору + Annex з переліком стелажів = відокремлюване майно Орендаря.
3. Без CPI-індексації. Орендодавець підвищує плату на 15-25% щороку. Recipe: ст. 762 ч. 3 ЦКУ + формула CPI Держстату або фіксований коефіцієнт ≤10%.
4. Договір 3 роки без нотаріату. Логістичні договори часто на 3-5 років — без нотаріату нікчемні (ст. 793 ЦКУ + ст. 220 ЦКУ). Recipe: нотаріат + ДРРП АБО 35 місяців з автоматичним продовженням.
5. Без регламенту аварійних ситуацій. Прорив труб, поломка кондиціонування — пошкодження товару. Recipe: 24/7 контактна особа Орендодавця + SLA на усунення (4 години для критичних) + страхування.
6. Доступ субпідрядників (фур). Бар'єри, security checkpoint, час доставки — типові обмеження БЦ. Recipe: Розділ 7 — доступ для фур 24/7 + перелік дозволених транспортних компаній + електронні pass.
Воєнний стан і складська оренда
Великий склад (>10 000 м²) — потенційна ціль ракетного удару. Ризики 2024-2026:
- Знищення / суттєве пошкодження → ст. 762, 775 ЦКУ + форс-мажор за ЗУ № 2120-IX.
- Cargo та inventory loss — страхування war-risk у Лондон-маркет (Lloyd's), українські страхові не покривають war risks.
- Black-out — потреба у дизель-генераторі або battery storage. Узгодьте: чи є генератор у Орендодавця або потрібно поставити свій?
- Bomb shelter — за нормами ДБН В.2.2-5:2018 для нових споруд. Для старих — рекомендоване найближче укриття.
FAQ
Який мінімальний строк оренди складу класу A? Ринкова практика — 3-5 років (з нотаріатом + ДРРП). Менше 3 років — рідко, бо власник інвестує в pre-build обладнання (стелажі, sprinkler) та хоче довгий ROI.
Чи може Орендар встановлювати власні стелажі? Так. Стелажі = відокремлюване майно (рухоме). Зафіксуйте у Annex до договору + Акті приймання-передачі. При поверненні — Орендар забирає, без компенсації за демонтаж від Орендодавця.
Хто платить за капремонт даху / стін? Орендодавець (ст. 778 ЦКУ — капітальний ремонт). Поточний ремонт — Орендар (ст. 776 ЦКУ). У договорі чітко розділіть, що належить до якого.
Чи можу я використати склад для роздрібної торгівлі? Тільки якщо приміщення відповідає вимогам ДСТУ для торгівлі (евакуаційні шляхи, санвузли для покупців, доступність). Стандартний клас B/C — ні; обов'язково перевірте дозвільні документи.
Що робити при руйнації складу під час ракетного удару? (1) Сертифікат ТПП України про форс-мажор; (2) повідомлення Орендодавцю + страхувальнику протягом 5 робочих днів; (3) інвентаризація знищеного майна; (4) ст. 762, 775 ЦКУ — припинення / зменшення плати; (5) суд за ст. 781 ЦКУ якщо немає згоди.
AGENTIS — інформаційний інструмент. Не замінює адвоката і не є юридичною консультацією.
Готовий шаблон договору оренди складу — згенеруйте чернетку через AI-генератор AGENTIS.
Пов'язані матеріали: