Оренда магазину або торгової площі в ТРЦ — це договір найму нежитлового приміщення для роздрібної торгівлі, регульований главою 58 ЦКУ (ст. 759-786) + § 4 (ст. 793-797). Особливість ритейл-оренди — дві формули плати: фіксована (грн / м² / міс) і % від обороту (revenue-share, типово 5-12% від обороту магазину). Договори ТРЦ — стандартизовані pre-built lease на 3-5 років з нотаріатом + ДРРП. Ринкова практика 2026 — гібридні моделі: фіксована мінімальна плата + % від обороту понад певний поріг.
Коли потрібна оренда магазину / ТРЦ
- Brand retail — Sport Time, Спортмастер, Інтертоп, COMFY, Ельдорадо: якорні магазини у ТРЦ.
- Fashion / luxury — H&M, Zara, Mango, MaxMara: преміум-площі у топ-ТРЦ.
- F&B / food court — кав'ярні, ресторани (часто формат фуд-корт у ТРЦ).
- Сервіс / послуги — салони краси, перукарні, медичні центри, квік-сервіси.
- Малий ритейл (ФОП) — магазини у street retail, формат «біля дому».
- Pop-up / тимчасові локації — короткострокова оренда (1-3 місяці) для seasonal collections.
- Drogerie / фарм-мережі — Watsons, EVA, Аптека Доброго Дня.
- Електроніка / телефони — Comfy, Foxtrot, мобільні магазини.
НЕ застосовується для: оренди ринкового місця (ст. 901 ЦКУ — договір про надання послуг), коворкінг-формату (ст. 901 ЦКУ), оренди торгових автоматів (договір лізингу або послуг).
Формули орендної плати у ритейлі
1. Фіксована плата (Fixed Rent)
- грн / м² / місяць.
- Топ-ТРЦ Києва: 1 200-3 500 грн / м².
- Регіональні ТРЦ: 600-1 800 грн / м².
- Street retail: 400-1 500 грн / м².
2. % від обороту (Revenue-share / Turnover Rent)
- 5-12% від обороту (без ПДВ).
- Звітність: щомісячно, з POS-системи з невидаленими записами.
- Аудит — Орендодавець може вимагати раз на рік.
- Ризик: податковий контроль обороту через ППС-фіскалізацію.
3. Гібридна модель (Hybrid)
- Мінімальна гарантована плата (Minimum Guaranteed Rent — MGR) + % від обороту понад поріг.
- Найпоширеніша у топ-ТРЦ: 70% MGR + 30% revenue-share.
- Захищає Орендодавця у low-season + дає upside у high-season.
4. Step-up rent
- Зростаюча плата за роки: рік 1 = 70% базової, рік 2 = 85%, рік 3 = 100%.
- Грейс-період для нового магазину з ramp-up sales.
Покроково: чек-лист орендаря магазину у ТРЦ
- Оцініть трафік ТРЦ. Запитайте у Орендодавця footfall-статистику (відвідувачі / місяць / зону). Перевіряйте незалежні джерела (Google Maps, рейтинг ТРЦ).
- Перевірте mix-of-tenants. Які бренди вже в ТРЦ? Конкуренти у вашій зоні? Якорні магазини (Сільпо / Ашан / Фокстрот) генерують трафік.
- Узгодьте формулу плати. Фіксована / % обороту / гібрид — обирайте під свій бізнес-кейс.
- Оцініть marketing fund / промо-внески. Топ-ТРЦ часто включають mandatory marketing fund 5-10% від орендної плати на спільний маркетинг ТРЦ.
- Узгодьте exclusivity / non-compete clauses. Топ-бренди вимагають exclusivity у певній товарній категорії на території ТРЦ. Орендодавець може гарантувати, що не пустить пряму конкуренцію.
- Перевірте план поверху + visibility. Кутова локація, до ескалатора, у food court — різні footfall scores.
- Оцініть fit-out. Хто платить за облаштування магазину? «Shell-and-core» (тільки бетон) — Орендар; «vanilla shell» (стіни, підлога, освітлення) — Орендар; «turnkey» — Орендодавець.
- Пожежна безпека + ДСНС. Сертифікат ТРЦ + узгодження вашого fit-out з ДСНС.
- Узгодьте механіку розірвання. Стандартний пункт — штраф 6-12 місяців орендної плати при ранньому виході. Узгодьте one-side termination для Орендаря.
- Підпишіть Акт приймання-передачі (ст. 795 ЦКУ) + опис стану + лічильники.
Орендна плата і додаткові витрати (топ-ТРЦ Києва, 2026)
| Стаття | Якорний магазин | Лінійний |
|---|---|---|
| Базова орендна плата (м²·міс) | 1 800-3 500 грн | 1 200-2 200 грн |
| Service charge (CAM) | 200-450 грн / м² | 150-350 грн / м² |
| Marketing fund | 5-10% орендної плати | 5-10% |
| Гарантійний депозит | 2-3 міс орендної плати | 2-3 міс |
| Утилітіс (електрика, вода) | По лічильнику | По лічильнику |
| Опалення / клімат-контроль | У service charge | У service charge |
| ПДВ | 20% | 20% |
Часті помилки
1. Без exclusivity у договорі. ТРЦ запускає прямого конкурента поряд через 6 місяців → падіння продажу 30-50%. Recipe: exclusivity clause у певному radius / зоні + список заборонених брендів.
2. % від обороту без cap. Ритейлер з раптовим успіхом платить 12% від $5M обороту = $600K річно — більше за Fix Rent. Recipe: cap на загальну плату (Fix + Variable) на рівні 1.5-2x Fix Rent.
3. Без exit clause. Стандартні pre-build договори ТРЦ — 3-5 років без можливості раннього виходу. Recipe: опція раннього розірвання після 18 місяців з notice 6 місяців + штраф 3-6 міс.
4. Marketing fund без участі. Платите 5-10% марк-фонду, але не маєте впливу на rotation вашого бренду у ТРЦ-комунікаціях. Recipe: мінімальна квота: ваш бренд показується у X банерах / N подіях / рік.
5. Без CPI-індексації лімітів. Поріг для % обороту фіксований у грн → інфляція робить його easy-to-cross. Recipe: прив'язка до CPI Держстату.
6. Раптовий ремонт ТРЦ без знижки. Орендодавець закриває коридор біля вашого магазину на 3 місяці → падіння трафіку. Recipe: Розділ 6 — гарантія непомережного доступу + знижка плати при сut-off > 7 днів.
% від обороту — як коректно зафіксувати у договорі
Орендна плата = max(MGR, ОбіpОТ × 8%), де:
- MGR (мінімальна гарантована плата) = 100 000 грн / місяць (без ПДВ);
- ОбіpОТ = валовий дохід магазину за місяць (без ПДВ), за даними ППС-фіскалізації Орендаря;
- 8% — погоджена частка обороту;
- Орендар надає Орендодавцю до 10 числа звіт про оборот за минулий місяць;
- Орендодавець має право один раз на рік провести аудит обороту з 10-денним notice.
Нюанс: обіpот = тільки у магазині, не онлайн-продажі. Інакше ТРЦ отримує commission на ваш e-commerce.
FAQ
Чи обов'язкова фіскалізація для % від обороту? Так. Орендодавець повинен мати можливість перевірити заявлений Орендарем обіpот. ППС / ПРРО (програмний реєстратор) — обов'язковий за ст. 17 ЗУ № 265/95-ВР «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій».
Хто платить за рекламу на фасаді магазину? Орендар. Узгодьте з Орендодавцем (ст. 770 ЦКУ — поліпшення) + дозвіл КМДА на зовнішню рекламу (для Києва — Постанова КМР № 23/944).
Чи можна здати магазин у субаренду? Тільки за письмовою згодою Орендодавця (ст. 785 ЦКУ). У ТРЦ — практично завжди заборонено через mix-of-tenants control.
Що робити, якщо ТРЦ закрили на період воєнного стану? ст. 762, 775 ЦКУ + ЗУ № 2120-IX + сертифікат ТПП України про форс-мажор. Можете вимагати: (а) призупинення плати; (б) розірвання без штрафу; (в) перенесення локації.
Як оподатковується дохід від магазину? ФОП-3 (5%) — оборот ≤ 9.37 млн грн / рік. Загальна система — 18% ПДФО + 5% ВЗ. ТОВ — 18% податок на прибуток. ПДВ 20% з обороту >1 млн грн (ст. 181 ПКУ).
AGENTIS — інформаційний інструмент. Не замінює адвоката і не є юридичною консультацією.
Готовий шаблон договору оренди магазину / ТРЦ — згенеруйте чернетку через AI-генератор AGENTIS.
Пов'язані матеріали: