Що сталося
Нотаріальна палата України на засіданні Комітету Верховної Ради підтримала концепцію розвитку обігу майнових прав на земельні ділянки та кредитування під заставу права оренди, однак зафіксувала принципове застереження щодо запропонованого механізму звернення стягнення.
Конкретне занепокоєння викликає норма, яка передбачає автоматичну перереєстрацію права оренди на кредитора за його одностороннею заявою — без застосування чинних процедур позасудового врегулювання або виконавчого провадження.
Що це означає для орендарів та кредиторів
Запропонований механізм фактично виключає орендаря з процедури звернення стягнення: кредитор отримує право ініціювати перехід права оренди в реєстраційному порядку без судового рішення чи виконавчого напису нотаріуса.
За чинним законодавством звернення стягнення на предмет застави здійснюється або в судовому порядку, або шляхом позасудового врегулювання — зокрема, через виконавчий напис нотаріуса відповідно до Закону України «Про нотаріат». Обхід цих процедур створює ризик порушення балансу інтересів між кредитором і боржником.
Для ринку земельної оренди це має практичне значення: право оренди земельної ділянки є майновим правом у розумінні ч. 2 ст. 656 ЦК України і може бути предметом цивільно-правових правочинів, у тому числі застави. Водночас механізм реалізації такої застави має відповідати загальним засадам захисту прав учасників правовідносин.
Додатково слід враховувати, що відповідно до аналізу ч. 1 ст. 761 ЦК України орендодавцем може виступати особа, якій належать майнові права на земельну ділянку. Автоматична зміна носія такого права без належної процедури може призвести до правової невизначеності щодо чинності договорів оренди, укладених попереднім правовласником.
Докладніше про правовий режим майнових прав на нерухомість — у розділі /knowledge/mainovi-prava-nerukhomist.
Disclaimer: Матеріал носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Правова база
- ч. 2 ст. 656 ЦК України — майнові права як предмет договору купівлі-продажу та цивільно-правових правочинів.
- ч. 1 ст. 761 ЦК України — право особи, якій належать майнові права, виступати орендодавцем.
- Закон України «Про нотаріат» — регулює позасудові процедури звернення стягнення через виконавчий напис нотаріуса.
- Законодавчі зміни перебувають на стадії розгляду у профільному Комітеті Верховної Ради України.