Емфітевзис та суперфіцій — це речові права на чужу земельну ділянку, що виникають на підставі договору між власником землі та землекористувачем (ст. 407, ст. 413 ЦКУ). Емфітевзис надає право використовувати землю для сільськогосподарських потреб, суперфіцій — для будівництва. Обидва права підлягають державній реєстрації та можуть передаватися у спадщину або відчужуватися.
Disclaimer: Матеріал носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Коли застосовується емфітевзис та суперфіцій?
Обидва інститути застосовуються, коли особа хоче тривало користуватися чужою землею, але не має можливості або потреби її купувати. Відповідно до ст. 395 ЦКУ, емфітевзис і суперфіцій є самостійними видами речових прав на чуже майно — поряд із сервітутом і правом володіння.
Емфітевзис (ст. 407 ЦКУ) застосовується, якщо:
- землекористувач планує вирощувати сільськогосподарські культури, займатися тваринництвом, садівництвом, городництвом;
- власник земельної ділянки бажає зберегти право власності, отримуючи плату за користування;
- сторони прагнуть довгострокових відносин із можливістю передачі права у спадщину.
Суперфіцій (ст. 413 ЦКУ) застосовується, якщо:
- землекористувач планує зводити промислові, житлові, соціально-культурні або побутові споруди;
- право виникає не лише з договору, а й із заповіту власника ділянки;
- забудовник хоче мати стабільне речове право на землю під об'єктом будівництва.
Edge cases — коли ці інструменти НЕ застосовуються:
- Для земель державної або комунальної власності суперфіцій не може бути відчужений землекористувачем іншим особам, крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди (ч. 3 ст. 413 ЦКУ).
- Емфітевзис не може бути встановлений на умовах, що суперечать ч. 5 ст. 102¹ Земельного кодексу України (ЗКУ) — зокрема, щодо земель, вилучених із обігу.
- Загальні підстави розірвання договору через істотне порушення (ч. 2 ст. 651 ЦКУ) до емфітевзису не застосовуються — підстави припинення визначені виключно законом (позиція Верховного Суду у складі ОП КЦС).
Якщо вас цікавить ширший контекст речових прав на нерухомість, зокрема питання спадкування земельних ділянок, варто розглядати емфітевзис і суперфіцій у системі з нормами книги п'ятої ЦКУ.
Покроково: як оформити емфітевзис або суперфіцій
Алгоритм однаковий для обох видів прав із незначними відмінностями на етапі змісту договору.
Крок 1. Перевірка правового статусу земельної ділянки (1–5 робочих днів) Замовте витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та кадастровий план ділянки. Переконайтеся, що ділянка не перебуває під арештом, іпотекою або іншими обтяженнями. Перевірте цільове призначення: для емфітевзису — категорія «землі сільськогосподарського призначення», для суперфіцію — відповідна категорія під забудову.
Крок 2. Узгодження умов договору (5–14 днів) Сторони погоджують:
- строк дії (для емфітевзису — зазвичай від 1 до 50 років або безстроково; для суперфіцію — строк будівництва + строк користування спорудою);
- розмір та порядок виплати плати за користування;
- права та обов'язки щодо поліпшення або відновлення земельної ділянки;
- умови переходу права у спадщину або відчуження третім особам.
Крок 3. Нотаріальне посвідчення договору Договір емфітевзису та договір суперфіцію підлягають нотаріальному посвідченню відповідно до вимог Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Нотаріус перевіряє документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, та ідентифікує сторони.
Крок 4. Державна реєстрація речового права (5 робочих днів) Після нотаріального посвідчення договору право підлягає державній реєстрації в ДРРП відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ЗУ № 1952-IV). Реєстрацію може провести нотаріус одночасно з посвідченням договору або державний реєстратор. Право вважається набутим з моменту державної реєстрації (ст. 102¹ ЗКУ).
Крок 5. Сплата податків і зборів Землекористувач сплачує плату за користування відповідно до умов договору. Власник земельної ділянки продовжує сплачувати земельний податок, якщо інше не передбачено договором. Нотаріальне посвідчення та реєстрація супроводжуються сплатою державного мита та реєстраційного збору.
Крок 6. Виконання договору та моніторинг зобов'язань Землекористувач зобов'язаний використовувати ділянку за цільовим призначенням і вчасно сплачувати плату. У разі несплати належним способом захисту є стягнення боргу в судовому порядку, а не розірвання договору (позиція ВС у складі ОП КЦС).
Детальніше про договірні механізми у сфері землекористування читайте у розділі ФОП, договори та бізнес — зокрема щодо структурування довгострокових договірних відносин.
Строки та дедлайни
| Дія | Строк | Правова підстава |
|---|---|---|
| Державна реєстрація речового права | 5 робочих днів (стандарт) | ЗУ № 1952-IV, ст. 19 |
| Прискорена реєстрація | 2 робочі дні (підвищений збір) | ЗУ № 1952-IV, ст. 19 |
| Нотаріальне посвідчення | У день звернення (за наявності документів) | Порядок вчинення нотаріальних дій |
| Строк дії емфітевзису | Визначається договором (може бути безстроковим) | Ст. 408 ЦКУ |
| Строк дії суперфіцію | Визначається договором; не може перевищувати строку, на який надана ділянка | Ст. 415 ЦКУ |
| Переважне право власника при відчуженні емфітевзису | Власник має право переважної купівлі; землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника | Ст. 408 ЦКУ |
| Строк відповіді власника на повідомлення про відчуження | 1 місяць з дати отримання повідомлення | Ст. 408 ЦКУ |
Важливо щодо строків суперфіцію: відповідно до ст. 415 ЦКУ, якщо суперфіцій встановлено на невизначений строк, кожна зі сторін має право відмовитися від нього, попередивши іншу сторону не менше ніж за 1 рік.
Необхідні документи
Для укладення договору емфітевзису:
- паспорт та ідентифікаційний код (РНОКПП) обох сторін;
- правовстановлюючий документ на земельну ділянку (свідоцтво про право власності, витяг із ДРРП);
- кадастровий план земельної ділянки;
- витяг із Державного земельного кадастру;
- довідка про відсутність обтяжень (або витяг із ДРРП);
- проєкт договору емфітевзису.
Для укладення договору суперфіцію (додатково):
- містобудівні умови та обмеження або рішення про надання дозволу на будівництво (якщо вже отримані);
- у разі виникнення суперфіцію на підставі заповіту — свідоцтво про право на спадщину.
Для державної реєстрації:
- нотаріально посвідчений договір (2 оригінали);
- заява про державну реєстрацію;
- документ про сплату адміністративного збору;
- витяг із Державного земельного кадастру (якщо не подавався нотаріусу).
Судова практика
1. Емфітевзис як самостійне речове право — неможливість розірвання за загальними нормами
Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду сформував позицію: емфітевзис є відносно самостійним і незалежним від договору речовим правом. Підстави припинення емфітевзису визначаються виключно законом і є вичерпними. До емфітевзису не застосовуються загальні умови розірвання договору за ч. 2 ст. 651 ЦКУ (істотне порушення). При несплаті плати за користування належним способом захисту є стягнення боргу, а не розірвання договору. ВС відступив від попередніх висновків колегій КЦС (зокрема, постанова від 26 травня 2021 року у справі, розглянутій Першою судовою палатою КЦС).
2. Юрисдикція спорів щодо суперфіцію
Верховний Суд визначив: спір за позовом фізичної особи про визнання незаконним рішення суб'єкта владних повноважень щодо передачі третій особі земельних ділянок за договором суперфіцію розглядається в порядку цивільної юрисдикції, а не адміністративної — оскільки предметом є цивільно-правова угода щодо права користування земельною ділянкою.
3. Сервітут на ділянку, обтяжену емфітевзисом або суперфіцієм
Відповідно до ч. 2 ст. 402 ЦКУ (в редакції Закону № 1423-IX від 28.04.2021), земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та особою, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису або суперфіцію. Це означає, що землекористувач (не лише власник) є належним суб'єктом для встановлення сервітуту на обтяжену ділянку.
Якщо у вашій ситуації виник спір щодо права на земельну ділянку, ознайомтеся з матеріалом про захист речових прав на нерухомість — там розглянуті процесуальні інструменти для різних категорій земельних спорів.
Часті помилки
1. Плутанина між орендою та емфітевзисом Оренда — зобов'язальне право, емфітевзис — речове. Різниця суттєва: речове право діє проти всіх третіх осіб і зберігається при зміні власника ділянки. Якщо власник продав ділянку, новий власник зобов'язаний дотримуватися договору емфітевзису — це гарантує ст. 407 ЦКУ.
2. Відсутність державної реєстрації Без реєстрації в ДРРП право не вважається набутим. Нотаріально посвідченого договору недостатньо — реєстрація є конститутивним елементом виникнення речового права (ст. 102¹ ЗКУ).
3. Спроба розірвати договір емфітевзису через несплату Власники земельних ділянок часто подають позови про розірвання договору емфітевзису через несплату землекористувачем. Суди відмовляють у таких позовах: належний спосіб захисту — стягнення боргу, а не розірвання (позиція ОП КЦС ВС).
4. Ігнорування переважного права власника при відчуженні При відчуженні права емфітевзису третій особі землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника ділянки. Власник має переважне право придбання цього права протягом 1 місяця (ст. 408 ЦКУ). Порушення цього порядку тягне оспорюваність правочину.
5. Встановлення суперфіцію без урахування цільового призначення Суперфіцій для будівництва на землях сільськогосподарського призначення є неможливим без зміни цільового призначення ділянки. Договір, укладений без такої зміни, суперечить ЗКУ та може бути визнаний недійсним.
6. Неврахування обмежень для земель державної та комунальної власності Суперфіцій на землях державної або комунальної власності не може бути відчужений землекористувачем, крім випадків переходу права власності на споруди (ч. 3 ст. 413 ЦКУ). Укладення договору про відчуження такого права є нікчемним.
FAQ
Чим емфітевзис відрізняється від оренди землі? Оренда — зобов'язальне право між двома сторонами; емфітевзис — речове право, що діє проти всіх третіх осіб і зберігається при зміні власника ділянки (ст. 395, 407 ЦКУ). Емфітевзис може передаватися у спадщину та відчужуватися без згоди власника (але з дотриманням переважного права).
Чи може суперфіцій виникнути на підставі заповіту? Так. Відповідно до ч. 1 ст. 413 ЦКУ та ст. 102¹ ЗКУ, суперфіцій може виникати як на підставі договору, так і на підставі заповіту власника земельної ділянки. Емфітевзис виникає виключно з договору.
Що відбувається з будівлею, якщо суперфіцій припиняється? Відповідно до ст. 415 ЦКУ, у разі припинення суперфіцію власник земельної ділянки та суперфіціарій (землекористувач) вирішують долю будівлі шляхом переговорів або в судовому порядку. Закон не встановлює автоматичного переходу будівлі до власника землі.
Чи можна передати право емфітевзису в іпотеку? Так. Відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (п. 7), право емфітевзису та суперфіцію можуть бути предметом іпотечного договору. Такий договір посвідчується нотаріусом після ознайомлення з документами, що підтверджують відповідне право.
Яка плата за користування при емфітевзисі — обов'язкова? Договір емфітевзису може бути як платним, так і безоплатним — закон не встановлює обов'язковості плати. Однак умови плати є суттєвою умовою договору і мають бути чітко визначені, щоб уникнути спорів.
Чи може власник достроково припинити емфітевзис? Підстави припинення емфітевзису є вичерпними та визначені законом. Власник не може в односторонньому порядку розірвати договір через незгоду з умовами — лише через підстави, прямо передбачені ЦКУ та ЗКУ (наприклад, використання ділянки не за призначенням). Це підтверджено позицією ОП КЦС Верховного Суду.
Як зареєструвати право емфітевзису або суперфіцію? Після нотаріального посвідчення договору нотаріус або державний реєстратор вносить запис до ДРРП. Стандартний строк реєстрації — 5 робочих днів, прискорений — 2 робочі дні (за підвищений збір). Право вважається набутим виключно з моменту державної реєстрації (ЗУ № 1952-IV, ст. 19).