Договір купівлі-продажу нерухомості в Україні обов'язково укладається у письмовій формі та посвідчується нотаріально — це вимога ст. 657 ЦКУ, порушення якої робить угоду нікчемною. Одночасно нотаріус проводить державну реєстрацію права власності на покупця. Без цих двох умов жодна угода з квартирою, будинком, земельною ділянкою чи нежитловим приміщенням не матиме юридичної сили.
Disclaimer: Матеріал носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Які об'єкти нерухомості охоплює договір купівлі-продажу?
Відповідно до ст. 657 ЦКУ нотаріальна форма є обов'язковою для договорів купівлі-продажу:
- земельних ділянок (будь-яке цільове призначення);
- житлових будинків і квартир (у тому числі частки у праві власності);
- єдиних майнових комплексів (підприємства як цілісний об'єкт);
- іншого нерухомого майна — нежитлові приміщення, гаражі, садові будинки, об'єкти незавершеного будівництва.
Виняток: майно, що перебуває у податковій заставі, — для нього нотаріальне посвідчення не застосовується у загальному порядку (ч. 1 ст. 657 ЦКУ). Також окремий режим діє для майбутніх об'єктів нерухомості (off-plan), особливості якого визначені ЗУ № 2518-IX від 15.08.2022 та ст. 656 ЦКУ.
Предметом договору може бути як майно, що вже існує, так і майно, яке буде створено у майбутньому (ст. 656 ЦКУ). Для таких угод особливу роль відіграють питання реєстрації майнових прав та перевірка правового статусу об'єкта до підписання.
Обов'язкові умови договору купівлі-продажу нерухомості
Договір вважається укладеним лише за наявності істотних умов (ст. 638 ЦКУ). Для нерухомості це:
| Умова | Що має бути зазначено |
|---|---|
| Предмет | Точна адреса, площа, кадастровий номер (для землі), реєстраційний номер об'єкта в ДРРП |
| Ціна | Грошова сума у гривнях; валютне застереження — лише як розрахунковий показник |
| Сторони | ПІБ, ІПН, паспортні дані продавця та покупця |
| Правова підстава продавця | Документ, на підставі якого продавець набув право власності |
| Стан обтяжень | Відсутність/наявність іпотеки, арешту, заборони відчуження |
| Порядок передачі | Дата підписання акта приймання-передачі |
| Згода подружжя | Нотаріально засвідчена, якщо майно є спільним (ст. 65 СКУ) |
Відсутність будь-якої з цих умов дає підстави для визнання договору недійсним у судовому порядку.
Покроково: порядок укладення та нотаріального посвідчення договору
Крок 1. Перевірка об'єкта та продавця (1–5 робочих днів) Замовте витяг з Державного реєстру речових прав (ДРРП) через портал Мін'юсту або нотаріуса. Перевірте наявність обтяжень, арештів, заборон відчуження, іпотек. Дізнайтеся, чи є об'єкт спільним майном подружжя — це вимагає нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя (ст. 65 ч. 3 СКУ). Детальний алгоритм перевірки нерухомості перед купівлею описано у гайді з договорів та бізнес-угод.
Крок 2. Підписання попереднього договору (за потреби) Якщо угода не відбувається одразу — укладається попередній договір (ст. 635 ЦКУ). Він фіксує ціну, строк укладення основного договору та умови завдатку. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості укладається у тій самій формі, що й основний, — тобто також нотаріально (ст. 635 ч. 1 ЦКУ).
Крок 3. Збір документів (паралельно з кроком 1–2) Повний перелік — у розділі «Необхідні документи» нижче.
Крок 4. Звернення до нотаріуса Сторони разом з'являються до нотаріуса (державного або приватного — за вибором). Нотаріус:
- перевіряє особи сторін та їхню дієздатність;
- перевіряє реєстр обтяжень, ДРРП, реєстр заборон відчуження;
- встановлює відсутність арештів через Єдиний реєстр боржників;
- роз'яснює сторонам зміст та правові наслідки договору;
- посвідчує договір підписом та печаткою.
Крок 5. Державна реєстрація права власності Нотаріус, який посвідчив договір, одночасно проводить державну реєстрацію права власності на покупця (відповідно до ст. 27 п. 1 ч. 1 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Окремо звертатися до державного реєстратора не потрібно.
Крок 6. Підписання акта приймання-передачі Після реєстрації права власності сторони підписують акт приймання-передачі об'єкта. З цього моменту ризики випадкового знищення майна переходять до покупця (ст. 664 ЦКУ).
Державна реєстрація права власності: процедура та строки 2026
Державна реєстрація проводиться нотаріусом у день посвідчення договору. Підставою є договір, укладений в установленому законом порядку (п. 1 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав»).
| Дія | Виконавець | Строк |
|---|---|---|
| Посвідчення договору | Нотаріус | День звернення |
| Реєстрація права власності | Нотаріус (як реєстратор) | Одночасно з посвідченням |
| Видача витягу з ДРРП | Нотаріус / портал Мін'юсту | Одразу після реєстрації |
| Внесення до реєстру іпотек (якщо є) | Нотаріус | Того ж дня |
Якщо реєстрацію проводить не нотаріус, а державний реєстратор (наприклад, при оформленні через ЦНАП), строк становить 5 робочих днів (ст. 19 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав»). Детальніше про процедуру — у матеріалі про реєстрацію права власності на нерухомість.
Необхідні документи: перелік для продавця та покупця
Продавець:
- паспорт та ідентифікаційний код (ІПН);
- правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо);
- витяг з ДРРП про право власності;
- технічний паспорт об'єкта (для квартир і будинків);
- довідка про зареєстрованих осіб (форма № 3 або витяг з реєстру);
- нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (якщо майно набуте у шлюбі);
- свідоцтво про шлюб / розлучення (за наявності);
- дозвіл органу опіки та піклування (якщо серед власників — малолітня або недієздатна особа).
Покупець:
- паспорт та ІПН;
- нотаріально посвідчена згода другого з подружжя на придбання (якщо перебуває у шлюбі та купівля за спільні кошти);
- документи про джерело коштів (при розрахунках понад 400 000 грн — відповідно до вимог фінансового моніторингу).
Витрати та податки при купівлі-продажу нерухомості 2026
| Платіж | Розмір | Платник | Підстава |
|---|---|---|---|
| Держмито за нотаріальне посвідчення | 1% від вартості об'єкта | Покупець або за домовленістю | Декрет КМУ «Про держмито» |
| Збір до Пенсійного фонду | 1% від вартості об'єкта | Покупець | ЗУ «Про збір на обов'язкове держ. пенсійне страхування» |
| ПДФО | 5% (або 0% при першому продажу раз на рік, якщо об'єкт у власності понад 3 роки) | Продавець | ст. 172 ПКУ |
| Військовий збір | 5% від суми ПДФО (з 01.01.2025 — 1,5% від доходу) | Продавець | ст. 16-1 підрозд. 10 розд. XX ПКУ |
| Нотаріальні послуги (гонорар) | За домовленістю, орієнтовно 3 000–15 000 грн | За домовленістю | — |
Важливо: нульова ставка ПДФО застосовується, якщо продавець продає не частіше одного разу на рік нерухомість, що перебуває у власності понад 3 роки (ст. 172.1 ПКУ). При продажу успадкованого майна — також 0% за умови дотримання строку (ст. 172.1 ПКУ).
Зразок договору купівлі-продажу нерухомості 2026
Нижче наведено мінімально необхідну структуру договору. Реальний договір готує нотаріус — самостійно складений без нотаріального посвідчення не має юридичної сили.
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ
м. Київ, «___» __________ 2026 р.
Продавець: ПІБ, паспорт серія/номер, ІПН ___________
Покупець: ПІБ, паспорт серія/номер, ІПН ___________
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
Продавець передає у власність Покупцю квартиру за адресою: ___________,
загальна площа ___ кв.м, реєстраційний номер об'єкта в ДРРП: ___________.
2. ЦІНА ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ
Ціна: __________ грн. Розрахунок здійснено до підписання договору /
у день підписання / протягом ___ днів після реєстрації.
3. ПРАВОВА ПІДСТАВА ПРОДАВЦЯ
Право власності набуто на підставі: ___________ (реквізити документа).
4. ОБТЯЖЕННЯ ТА ОБМЕЖЕННЯ
Продавець гарантує: об'єкт не перебуває під арештом, іпотекою,
заборонами відчуження, правами третіх осіб.
5. ЗГОДА ПОДРУЖЖЯ
Нотаріально посвідчена згода другого з подружжя: ___________ (або
заява про відсутність шлюбу).
6. ПЕРЕДАЧА МАЙНА
Акт приймання-передачі підписується «___» __________ 2026 р.
7. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
...
Підписи сторін. Нотаріальне посвідчення.
Судова практика Верховного Суду щодо недійсності договорів нерухомості
1. Відсутність нотаріального посвідчення = нікчемність Верховний Суд у постанові від 13.03.2019 у справі № 910/8134/18 підтвердив: договір купівлі-продажу нерухомості, укладений без нотаріального посвідчення, є нікчемним у силу закону — незалежно від волі сторін. Такий договір не породжує жодних правових наслідків.
2. Відсутність згоди подружжя Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.11.2018 у справі № 372/504/17-ц зазначила: правочин щодо розпорядження спільним майном подружжя, вчинений без нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя, може бути визнаний судом недійсним за позовом останнього (ст. 65 ч. 3 СКУ). Строк позовної давності — 3 роки з моменту, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення.
3. Заниження ціни в договорі Верховний Суд у постанові від 07.07.2021 у справі № 754/2450/19 вказав: якщо реальна ціна угоди відрізняється від зазначеної в договорі, є підстави для визнання правочину фіктивним (ст. 234 ЦКУ) або удаваним (ст. 235 ЦКУ). Наслідок — реституція та донарахування податкових зобов'язань.
4. Продаж майна без права продавця Відповідно до ст. 658 ЦКУ, право продажу товару належить власникові. Верховний Суд неодноразово підтверджував: продаж майна особою, яка не є власником і не має повноважень від власника, є підставою для витребування майна у покупця (ст. 388 ЦКУ), навіть якщо покупець є добросовісним.
Часті помилки при купівлі-продажу нерухомості
1. Розрахунок готівкою без документального підтвердження. Відсутність розписки або банківського підтвердження позбавляє покупця можливості довести факт оплати у разі спору.
2. Підписання попереднього договору без нотаріуса. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості вимагає нотаріальної форми (ст. 635 ЦКУ). Простий письмовий попередній договір не зобов'язує сторони у повному обсязі.
3. Ігнорування перевірки реєстру обтяжень. Арешт або іпотека, накладені після видачі довідки, але до підписання договору, — реальний ризик. Перевіряйте ДРРП безпосередньо в день угоди.
4. Відсутність акта приймання-передачі. Без підписаного акта неможливо встановити момент переходу ризиків і фактичний стан майна на дату передачі.
5. Неврахування прав зареєстрованих осіб. Якщо у квартирі зареєстровані неповнолітні або недієздатні особи — потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Без нього нотаріус відмовить у посвідченні.
6. Заниження ціни в договорі «для економії на податках». Це несе ризик визнання договору фіктивним (ст. 234 ЦКУ) та донарахування ПДФО і військового збору на підставі оціночної вартості майна.
FAQ: часті запитання щодо купівлі-продажу нерухомості через нотаріуса
Чи можна укласти договір купівлі-продажу квартири без нотаріуса? Ні. Відповідно до ст. 657 ЦКУ нотаріальне посвідчення є обов'язковою умовою дійсності договору. Договір без нотаріуса є нікчемним і не породжує правових наслідків.
Скільки часу займає оформлення угоди у нотаріуса? За умови наявності всіх документів — від 1 до 3 годин. Реєстрація права власності відбувається одночасно з посвідченням договору.
Чи потрібна оцінка нерухомості для договору купівлі-продажу? Так, для цілей оподаткування нотаріус зобов'язаний врахувати оціночну вартість об'єкта, визначену суб'єктом оціночної діяльності або автоматизованою системою Фонду державного майна. ПДФО та збір до ПФ розраховуються від більшої з двох сум — договірної або оціночної.
Що таке завдаток і як він відрізняється від авансу? Завдаток — це грошова сума, що виконує функцію забезпечення виконання зобов'язання (ст. 570 ЦКУ). Якщо покупець відмовляється від угоди — завдаток залишається у продавця. Якщо відмовляється продавець — він повертає подвійну суму. Аванс — просто попередній платіж, який повертається у будь-якому випадку. Детальніше про завдаток та аванс при купівлі нерухомості.
Чи може нерезидент купити нерухомість в Україні? Так, іноземці мають право набувати у власність нерухомість в Україні (крім земель сільськогосподарського призначення — мораторій). Для посвідчення договору нотаріус вимагає нотаріально засвідчений переклад паспорта іноземця.
Що відбувається, якщо продавець помер після підписання, але до реєстрації? Право власності переходить до покупця з моменту державної реєстрації (ст. 182 ЦКУ). Якщо реєстрація не відбулась — спадкоємці продавця мають право на майно, але покупець може захистити свої права в судовому порядку, довівши факт укладення договору.
Як змінити або розірвати договір купівлі-продажу нерухомості після підписання? Зміна або розірвання договору вчиняється у тій самій формі, що й сам договір (ст. 654 ЦКУ) — тобто нотаріально. Розірвання за згодою сторін оформлюється нотаріальною угодою про розірвання; у разі спору — через суд.
Створити «Договір купівлі-продажу нерухомості» онлайн
Сформуйте проєкт документа «Договір купівлі-продажу нерухомості» під вашу ситуацію в конструкторі AGENTIS — Договір купівлі-продажу нерухомості: відкрити конструктор. Сервіс готує структуровану чернетку на основі ваших даних; це підготовчий інструмент, що не замінює консультацію юриста перед підписанням.