Зміна цільового призначення земельної ділянки у 2026 році здійснюється шляхом розробки проєкту землеустрою щодо відведення, його погодження та затвердження відповідним органом виконавчої влади або місцевого самоврядування (ст. 20 Земельного кодексу України). До внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони ця процедура залишається обов'язковою.
Disclaimer: Матеріал носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Коли потрібна зміна цільового призначення, а коли — ні?
Зміна цільового призначення потрібна лише тоді, коли ви переводите ділянку з однієї категорії земель до іншої — наприклад, із сільськогосподарських до земель житлової забудови. Якщо ж ви змінюєте лише вид використання в межах однієї категорії (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони), власник має право зробити це самостійно, з урахуванням містобудівної документації, без розробки проєкту землеустрою (ст. 20 ЗКУ). Верховний Суд підтвердив: зміна виду використання в межах однієї категорії не вважається зміною цільового призначення і не потребує проходження відповідних процедур.
Важливий нюанс: зміна функціонального призначення території у містобудівній документації не зобов'язує власника змінювати цільове призначення раніше сформованої ділянки та не обмежує прав на використання ділянки за попереднім призначенням — це підтверджено практикою Верховного Суду.
Який порядок зміни цільового призначення у 2026 році?
До внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони (що станом на 2026 рік ще не завершено в більшості населених пунктів) застосовується процедура через проєкт землеустрою щодо відведення (ч. 23 ст. 212 ЗКУ у взаємозв'язку зі ст. 20 ЗКУ).
Покроковий алгоритм:
Замовлення проєкту землеустрою. Власник або уповноважена особа укладає договір із сертифікованим розробником документації із землеустрою. Перелік сертифікованих інженерів-землевпорядників доступний у реєстрі Держгеокадастру.
Погодження проєкту. Відповідно до ст. 20 ЗКУ, погодження обов'язкове, якщо:
- ділянка перебуває у користуванні (оренда, постійне користування, емфітевзис, суперфіцій, застава) — із землекористувачем або заставодержателем (підпис нотаріально посвідчується);
- ділянка відноситься до земель оборони — з Міністерством оборони України або відповідним органом державної влади;
- зміна призначення стосується особливо цінних земель — із Верховною Радою України.
Затвердження проєкту. Рішення про зміну цільового призначення приймає:
- щодо земель державної/комунальної власності — відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування;
- щодо земель приватної власності — сільська, селищна або міська рада за місцем розташування ділянки (ч. 23 ст. 212 ЗКУ).
Внесення змін до Державного земельного кадастру. Після прийняття рішення нові відомості про цільове призначення вносяться до ДЗК державним кадастровим реєстратором.
Державна реєстрація змін у реєстрі речових прав. Зміна цільового призначення відображається у витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Які документи потрібні для зміни цільового призначення?
Для замовлення та проходження процедури знадобляться:
- заява власника ділянки або уповноваженої особи (з нотаріально посвідченою довіреністю);
- копія документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
- витяг з Державного земельного кадастру щодо ділянки;
- містобудівні умови та обмеження або витяг із містобудівної документації (генплан, детальний план території);
- нотаріально посвідчена згода землекористувача або заставодержателя — якщо ділянка обтяжена (ст. 20 ЗКУ);
- проєкт землеустрою щодо відведення — розробляється сертифікованим землевпорядником.
Для оформлення земельних відносин між підприємцями додатково можуть знадобитись установчі документи юридичної особи.
Які строки розгляду та затвердження?
Орієнтовні строки по етапах:
| Етап | Строк |
|---|---|
| Розробка проєкту землеустрою | 30–60 днів (залежить від розробника) |
| Погодження з землекористувачем / заставодержателем | До 30 днів |
| Розгляд і затвердження радою або органом виконавчої влади | До 30 днів з дня надходження (сесія ради) |
| Внесення змін до ДЗК | 14 робочих днів |
| Реєстрація змін у реєстрі прав | 5 робочих днів (стандартна процедура) |
Загальний строк від замовлення проєкту до фінальної реєстрації — від 3 до 5 місяців у звичайних умовах.
Чи є обмеження, за яких зміна цільового призначення неможлива?
Так. Відповідно до ст. 21 ЗКУ, зміна цільового призначення земель, що особливо охороняються (особливо цінні землі, землі природно-заповідного фонду тощо), допускається лише за рішенням Верховної Ради України. Крім того, зміна призначення земель сільськогосподарського призначення особливо цінних угідь (ріллі, багаторічних насаджень тощо) потребує додаткових погоджень і фактично є обмеженою. Землі аеропортів (аеродромів) змінюють призначення виключно в порядку, передбаченому ЗКУ (ст. 1 Повітряного кодексу України).
Також варто пам'ятати: використання ділянки всупереч цільовому призначенню, визначеному генпланом або іншою містобудівною документацією, кваліфікується як нецільове використання — з відповідними санкціями.
Що показує судова практика щодо спорів про зміну призначення?
Спори фізичних осіб щодо оскарження рішень органів місцевого самоврядування про зміну цільового призначення ділянки, яка перебуває у власності іншої фізичної особи, розглядаються у порядку цивільного судочинства — це підтверджено позицією Верховного Суду. Якщо ж стороною спору є прокурор, а предметом — внесення змін до облікових документів щодо цільового призначення ділянки у постійному користуванні юридичної особи, справа підлягає розгляду в господарському суді.
Детальніше про оскарження рішень органів влади та захист прав власника у суді — у відповідних матеріалах порталу.
FAQ
Чи може орган місцевого самоврядування відмовити у зміні призначення ділянки приватної власності? Так. Рада приймає рішення на сесії і може відмовити, якщо проєкт землеустрою не відповідає містобудівній документації або є інші законодавчі підстави. Відмову можна оскаржити в суді в порядку адміністративного або цивільного судочинства.
Чи змінюється розмір земельного податку після зміни цільового призначення? Так. Ставки земельного податку залежать від категорії та цільового призначення ділянки відповідно до Податкового кодексу України. Після внесення змін до ДЗК нові ставки застосовуються з наступного звітного року.
Чи потрібно змінювати призначення, якщо я хочу збудувати на сільськогосподарській ділянці житловий будинок? Так, обов'язково. Будівництво житлового будинку на землях сільськогосподарського призначення без зміни цільового призначення є порушенням ст. 20 ЗКУ і може призвести до знесення самочинного будівництва. Детальніше про правовий режим земельних ділянок — у тематичних матеріалах.