При продажу квартири у 2026 році фізична особа сплачує податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 5% (перший продаж нерухомості протягом року) або 18% (другий і наступні продажі), а також військовий збір 1,5% від суми угоди — відповідно до ст. 172 та ст. 167 Податкового кодексу України (ПКУ).
Disclaimer: Матеріал носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Коли виникає обов'язок сплатити ПДФО при продажу квартири?
Обов'язок сплатити ПДФО виникає у момент посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусом. Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ, дохід від продажу нерухомості включається до оподатковуваного доходу фізичної особи. Базою оподаткування є ціна, зазначена в договорі, але не нижча за оціночну вартість майна, визначену відповідно до законодавства про оцінку (п. 172.3 ст. 172 ПКУ).
Якщо ціна в договорі нижча за оціночну вартість — податок розраховується від оціночної вартості.
Які ставки ПДФО застосовуються у 2026 році?
Ставки ПДФО залежать від кількості продажів нерухомості протягом одного календарного року:
| Ситуація | Ставка ПДФО |
|---|---|
| Перший продаж квартири за рік | 5% |
| Другий і кожний наступний продаж за рік | 18% |
| Продавець — нерезидент України | 18% |
Підстава: п. 172.2 та п. 172.9 ст. 172 ПКУ у поєднанні зі ст. 167 ПКУ.
Зверніть увагу: ставка 5% застосовується лише до першого продажу одного об'єкта нерухомості протягом звітного року. Якщо продаєте дві квартири — перша оподатковується за 5%, друга — за 18%.
Яким є розмір військового збору при продажу нерухомості у 2026 році?
Військовий збір при продажу квартири у 2026 році становить 1,5% від суми угоди (або оціночної вартості — якщо вона вища). Збір нараховується на той самий об'єкт оподаткування, що й ПДФО, відповідно до п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ.
Важливо: Ставка 5% військового збору, введена у 2024–2025 роках для окремих видів доходів, що декларуються у річній декларації, не поширюється на доходи від продажу нерухомості, які сплачуються безпосередньо при нотаріальному посвідченні угоди. До таких доходів застосовується ставка 1,5%.
Хто звільнений від ПДФО при продажу квартири?
Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ, ПДФО не сплачується, якщо одночасно виконуються всі три умови:
- Продається квартира, житловий будинок, кімната або їх частка.
- Це перший продаж такого об'єкта протягом звітного календарного року.
- Продавець є власником цього об'єкта понад 3 роки (або отримав його у спадщину чи як подарунок від члена сім'ї першого ступеня споріднення).
Якщо всі три умови виконані — ПДФО дорівнює 0%. Проте військовий збір 1,5% сплачується у будь-якому разі, якщо дохід підлягав би оподаткуванню ПДФО (тобто якщо ПДФО = 0%, то й військовий збір = 0%).
Докладніше про суміжні пільги при операціях з нерухомістю читайте у матеріалі про оподаткування спадщини та дарування нерухомості.
Як розрахувати суму податку при продажу квартири?
Алгоритм розрахунку:
Крок 1. Визначте базу оподаткування: це більша з двох величин — ціна в договорі або оціночна вартість квартири (п. 172.3 ст. 172 ПКУ).
Крок 2. Визначте, який це продаж нерухомості за поточний рік (перший чи наступний) і чи виконуються умови звільнення.
Крок 3. Розрахуйте ПДФО: база × ставку (0%, 5% або 18%).
Крок 4. Розрахуйте військовий збір: база × 1,5% (якщо ПДФО > 0%).
Приклад: Продаєте квартиру за 3 000 000 грн, оціночна вартість — 2 800 000 грн, це перший продаж за рік, але квартира у власності 1,5 року:
- База: 3 000 000 грн (ціна договору вища).
- ПДФО: 3 000 000 × 5% = 150 000 грн.
- Військовий збір: 3 000 000 × 1,5% = 45 000 грн.
- Разом: 195 000 грн.
Коли та як сплачуються ПДФО і військовий збір при продажу квартири?
Відповідно до п. 172.5 ст. 172 ПКУ, ПДФО та військовий збір сплачуються до підписання договору — продавець перераховує кошти до бюджету, а нотаріус перевіряє факт сплати перед посвідченням угоди. Нотаріус не має права посвідчити договір без підтвердження сплати податків.
Продавець також зобов'язаний включити дохід від продажу нерухомості до річної декларації про майновий стан і доходи (п. 172.7 ст. 172 ПКУ), яку подають до 1 травня наступного року. Якщо податок повністю сплачено при нотаріусі — доплачувати нічого, але декларувати все одно потрібно.
Детальніше про порядок подання декларацій та взаємодію з податковою читайте у розділі ФОП, договори та бізнес.
Які документи потрібні нотаріусу та податковій?
Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири (ст. 657 ЦКУ) знадобляться:
- Правовстановлюючий документ на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо).
- Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
- Звіт про оцінку майна, зареєстрований у Єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ст. 172 ПКУ).
- Квитанція про сплату ПДФО та військового збору (або довідка про звільнення від оподаткування).
- Паспорт та ідентифікаційний код продавця і покупця.
- Довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів (вимога нотаріуса, не ПКУ).
Про оформлення договору купівлі-продажу нерухомості докладніше читайте в окремому матеріалі.
FAQ
Чи сплачується ПДФО, якщо квартира отримана у спадщину? Якщо квартира отримана у спадщину від члена сім'ї першого ступеня споріднення та це перший продаж за рік — ПДФО 0% (п. 172.1 ст. 172 ПКУ). Від спадкодавця інших категорій — пільга не діє, сплачується 5% або 18%.
Хто платить ПДФО — продавець чи покупець? Платником є продавець (фізична особа). Якщо покупець — юридична особа або ФОП, вона виступає податковим агентом і утримує податок самостійно (п. 172.7 ст. 172 ПКУ).
Чи можна зменшити базу оподаткування на витрати, понесені при купівлі квартири? Ні. Українське законодавство (ст. 172 ПКУ) не передбачає зменшення бази оподаткування на вартість придбання нерухомості для фізичних осіб — на відміну від деяких інших країн. Оподатковується вся сума продажу (не різниця).
Чи є різниця між продажем квартири та апартаментів? Апартаменти юридично є нежитловими приміщеннями. Пільга п. 172.1 ст. 172 ПКУ (0% ПДФО) поширюється лише на житлову нерухомість, тому продаж апартаментів оподатковується за загальними ставками 5% або 18% + 1,5% військовий збір.