Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню відповідно до ст. 657 ЦКУ — це стосується квартир, будинків, земельних ділянок та будь-якого іншого нерухомого майна. Без нотаріального посвідчення договір є нікчемним (ст. 220 ЦКУ). Загальні витрати у 2026 році — від 1% до 2% вартості об'єкта плюс нотаріальний збір за послуги.
Disclaimer: Матеріал носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Коли нотаріальне посвідчення купівлі-продажу нерухомості є обов'язковим?
Нотаріальне посвідчення є обов'язковим для будь-якого договору купівлі-продажу нерухомого майна без винятків. Згідно зі ст. 657 ч. 1 ЦКУ, письмова форма та нотаріальне посвідчення вимагаються для продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири або іншого нерухомого майна. Єдиний виняток — майно, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).
Якщо сторони підписали договір без нотаріуса, такий правочин є нікчемним з моменту укладення (ст. 220 ч. 1 ЦКУ). Суд може визнати його дійсним лише якщо обидві сторони погодили всі істотні умови, відбулося часткове виконання, а одна зі сторін ухилилася від посвідчення (ст. 220 ч. 2 ЦКУ).
Детальніше про оформлення договорів та угод у сфері бізнесу та нерухомості читайте в нашому матеріалі.
Як відбувається порядок оформлення угоди у нотаріуса?
Процедура нотаріального посвідчення купівлі-продажу нерухомості складається з чітких кроків:
- Підготовка документів — продавець і покупець збирають повний пакет (перелік нижче).
- Перевірка об'єкта — нотаріус перевіряє відсутність обтяжень, арештів та заборон у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
- Замовлення оцінки — продавець надає звіт про оцінку майна, виконаний суб'єктом оціночної діяльності відповідно до ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
- Підписання договору — сторони підписують договір у присутності нотаріуса, який встановлює особу кожного учасника.
- Сплата обов'язкових платежів — державне мито, пенсійний збір та нотаріальний збір сплачуються до або під час посвідчення.
- Реєстрація права власності — нотаріус вносить запис до ДРРП одночасно з посвідченням договору (ст. 182 ЦКУ, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Скільки часу займає посвідчення та реєстрація права власності?
Безпосереднє посвідчення договору у нотаріуса займає від 1 до 3 годин за умови наявності повного пакета документів. Реєстрація права власності у ДРРП нотаріусом відбувається в режимі реального часу — запис вноситься в день посвідчення договору. Покупець отримує витяг з реєстру того ж дня.
Якщо потрібна попередня перевірка юридичної чистоти об'єкта, замовлення оцінки та збір документів — підготовчий етап займає від 3 до 10 робочих днів.
Які документи потрібні для продавця та покупця?
Продавець надає:
- паспорт громадянина України (або ID-картку) та реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП);
- правовстановлюючий документ на нерухомість (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо);
- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- технічний паспорт на об'єкт (для квартир і будинків);
- звіт про оцінку майна (не старше 6 місяців);
- нотаріально посвідчена згода другого з подружжя, якщо майно є спільною сумісною власністю (ст. 65 ч. 3 СКУ);
- довідку про зареєстрованих осіб (для квартири або будинку).
Покупець надає:
- паспорт та РНОКПП;
- нотаріально посвідчена згода другого з подружжя на придбання — якщо покупець перебуває у шлюбі та кошти є спільними (ст. 65 СКУ).
Якщо діє представник — нотаріально посвідчена довіреність з відповідними повноваженнями.
Питання спільної власності подружжя під час угод з нерухомістю докладно розглянуто у розділі сімейне право.
Яка вартість нотаріального посвідчення купівлі-продажу нерухомості у 2026 році?
Загальні витрати складаються з трьох обов'язкових платежів:
| Платіж | Розмір | Хто сплачує |
|---|---|---|
| Державне мито | 1% від вартості майна | Продавець або покупець (за домовленістю) |
| Пенсійний збір | 1% від вартості майна | Покупець (обов'язково) |
| Нотаріальний збір (послуги нотаріуса) | від 3 000 до 15 000 грн залежно від об'єкта та нотаріуса | За домовленістю сторін |
Пенсійний збір у розмірі 1% встановлено п. 9 ст. 4 ЗУ «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування». Від сплати пенсійного збору звільняються особи, які купують житло вперше (перебувають на квартирному обліку), — відповідно до рішення Конституційного Суду України та практики застосування зазначеного закону.
Державне мито сплачується відповідно до Декрету КМУ «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93. Базова ставка — 1% від суми договору.
Зверніть увагу: вартість оцінки майна (від 500 до 3 000 грн) та витяг з ДРРП (~340 грн) — додаткові витрати, що не входять до нотаріального збору.
FAQ
Чи можна посвідчити договір у приватного нотаріуса? Так. Відповідно до ЗУ «Про нотаріат», договори купівлі-продажу нерухомості посвідчують як державні, так і приватні нотаріуси з рівними правовими наслідками. Вибір нотаріуса — на розсуд сторін.
Що робити, якщо на нерухомість є іпотека або арешт? Нотаріус відмовить у посвідченні договору, якщо в ДРРП є запис про іпотеку або заборону відчуження. Продавець зобов'язаний спочатку зняти обтяження: погасити іпотечний борг і отримати від банку заяву про припинення іпотеки з наступним внесенням запису до реєстру. Лише після цього угода може бути посвідчена.
Як перевірити обтяження перед купівлею? Будь-яка особа може самостійно перевірити нерухомість у Державному реєстрі речових прав — вартість витягу становить близько 340 грн. Також нотаріус зобов'язаний перевірити реєстр перед посвідченням договору.
Чи потрібна нотаріальна форма для попереднього договору купівлі-продажу нерухомості? Так. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору (ст. 635 ч. 1 ЦКУ). Оскільки основний договір підлягає нотаріальному посвідченню, попередній договір також потребує нотаріального посвідчення.
Чи може нотаріус відмовити у посвідченні? Нотаріус зобов'язаний відмовити, якщо правочин суперечить законодавству, документи неповні або неналежно оформлені, особа не встановлена або є обтяження на майно (ст. 49 ЗУ «Про нотаріат»). Відмова оформлюється письмовою постановою, яку можна оскаржити в суді.
Створити «Договір купівлі-продажу нерухомості» онлайн
Сформуйте проєкт документа «Договір купівлі-продажу нерухомості» під вашу ситуацію в конструкторі AGENTIS — Договір купівлі-продажу нерухомості: відкрити конструктор. Сервіс готує структуровану чернетку на основі ваших даних; це підготовчий інструмент, що не замінює консультацію юриста перед підписанням.